Сравнительная характеристика договора найма и аренды жилого помещения

Сравнительная характеристика договора найма и аренды жилого помещения

Сравнительная характеристика договора найма и аренды жилого помещения

Как видно из анализа вышеуказанных положений, договор найма жилого помещения ставит наймодателя в крайне невыгодное положение, значительно сужая возможности для расторжения договора, и вместе с тем защищает недобросовестных нанимателей.

Также в статье 688 ГК РФ указано, что в случае договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. При этом не оговорено, что действие указанной статьи распространяется только на случаи, когда расторжение производится в судебном порядке. Т.о.

, даже при обычном расторжении договора (п. 1 статьи 687) наниматель может фактически не выселяться из помещения, и для его выселения будет необходимо обращение в суд. 5.

Зачастую выделяют следующие особенности договора коммерческого найма.

Этот договор может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует, обязательное для социального найма, принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.[27] Иные особенности указанного договора заключаются в том, что он, в отличие от договора социального найма, носит срочный характер.

Сравнительно-правовая характеристика договора аренды и найма жилого помещения

Характеристика Договор найма квартиры Договор аренды квартиры Участники сделки Лицо, получающее жилое помещение во временную собственность – физическое лицо, то есть конкретный гражданин. Лицо, которому передается квартира или иное жилье в аренду – юридическое лицо, то есть организация.

Наименование сторон Наймодатель и наниматель Арендодатель и арендатор Цель использования квартиры Проживание гражданина. Проживание граждан, например, сотрудников организации или приезжих представителей партнеров, клиентов. Форма договора Письменная. Государственная регистрация Не обязательно не зависимо от срока найма.

Сравнительная характеристика договора коммерческого и социального найма

677

ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ). Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания (ст. 678 ГК РФ, ст. 67 ЖК РФ).

Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), что определено статьями 673 ГК РФ и 62 ЖК РФ; договоры заключаются в письменной форме (статьи 674 ГК РФ и 63 ЖК РФ); договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон (статьи 676, 678, 680 — 682, 684, 685 ГК РФ и статьи 65, 67, 70, 76, 80 — 82 ЖК РФ).

Сравнительный анализ договоров найма жилых помещений

Заключается договор в простой письменной форме, кроме случаев, когда срок составляет менее 1 года. В таких ситуациях обременение права собственности должно быть удостоверено в форме государственной регистрации.

к оглавлению ↑ Сходства и различия Общих черт у договоров, несмотря на постоянную путаницу между ними, не так много. Основным сходством являются правомочия, которые приобретает арендатор или наниматель.

Это права владения и пользования помещением. Другой общей чертой является субъектный состав, поскольку в обоих случаях сторонами могут быть как физические, так и юридические лица. Кроме того, необходимость вносить установленную соглашением плату также предусмотрена и в найме, и в аренде.

Ключевым отличием является то, что при аренде лица не имеют право заключать его в отношении жилого помещения, в то время как при найме объектом является только квартира, дом или их части.

Отличие договора аренды от договора найма

Обратная связь Дисциплины: Предыдущая45678910111213141516171819Следующая Жилое помещение может быть предметом договора аренда только заключенного между юр лицами – п.2 ст. 671 ГК РФ, а между физическими лицами в отношении жилых помещений могут заключаться только договоры найма. ГК РФ выделяет 2 договора найма: коммерческий найм и социальный найм.

Для социального найма предоставляются жилищные помещения из гос или муниципального жилищного фонда социального использования в пределах нормы жилой площади, установленного ОМСУ. Договор коммерческого найма заключается в отношении жилых помещений частного жилищного фонда на условиях возмездного пользования жилым помещением.

Основание Договор коммерческого найма Договор социального найма 1. срок договора До 5 лет, если заключен на больший срок, то все равно на 5 лет – ст.

Найм жилого помещения

Аренда Часто возникает путаница в оформлении договора при сдаче жилого помещения (квартиры, дома, комнаты) во временной пользование для проживания. Существуют два возможных для оформления соглашения — найм и аренда.

В каких случаях нужно заключать договора найма квартиры, а в каких случаях договор аренды? Особенности применения данных соглашений можно изучить ниже. Что общего? Оба вида соглашений относятся к договорам имущественного найма, заключение которого позволяет оформить передачу жилья другому лицу на определенный срок (не в личную собственность, а для временного проживания).

Общее можно найти и в содержании этих договоров, у обоих одинаковое предназначение — письменно закрепить обязанности, права и ответственность для владельца квартиры или иного жилого помещения и лица, которому это жилье переходит во временное владение с определенной целью.

Ответственным перед наймодателем за действия поднанимателя выступает наниматель. · Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия проживающих совместно с ним лиц.

· Граждане, проживающие постоянно с нанимателем вправе: пользоваться жилым помещением наравне с нанимателем; известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они совместно с нанимателем несут солидарную ответственность перед наймодателем (сонаниматели).

Наниматель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любой момент, уведомив наймодателя за 3 месяца; 1. осуществлять текущий ремонт жилого помещения; 2. своевременно уплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги; 3. соблюдать правила пользования жилым помещением; 4. сдать наймодателю жилое помещение при прекращении договора. Наймодатель обязан: 1.

передать нанимателю помещение в состоянии, пригодном для проживания; 2. Особенности договора т.н. коммерческого найма жилого помещения и его отличия от договора аренды состоят в следующем. 1. Одной из сторон договора должно быть физическое лицо. Между юридическими лицами в отношении жилого помещения заключается только договор аренды. 2.

Договор найма заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации, как договор аренды зданий и сооружений. 3. Договор найма может быть заключен на срок, который не может превышать пяти лет (статья 683 ГК РФ), в то время как договор аренды заключается на срок, определенный сторонами, или на неограниченный срок. 4.

Расторгнуть договор найма сложнее, чем договор аренды. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах, в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма (ст. 72, 81 ЖК РФ).

Значительное внимание ГК РФ и ЖК РФ уделяют вопросам определения круга лиц, на которых возлагаются обязанности по договорам жилищного найма, содержания этих обязанностей и ответственности за их неисполнение. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ст. 67 ЖК РФ. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (ст. 17 ЖК РФ).

Источник: https://pravo-today.ru/sravnitelnaya-harakteristika-dogovora-najma-i-arendy-zhilogo-pomeshheniya

Поговорим об аренде и социальном найме..

Сравнительная характеристика договора найма и аренды жилого помещения

На сегодняшний день очень многие граждане нашей страны вынуждены обратиться к правовому институту договора социального найма жилья ввиду многочисленных жизненных обстоятельств.

Но, помимо указанного договора, существует договор аренды. Рассмотрим эти два понятия и выявим их различия, чтобы не ошибиться при подписании или составлении того или иного.

Итак, оба указанных института договора являются договорами имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование.

Существенным отличием является наименования сторон.

Если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, – нанимателем.

Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (ст.

671 ГК РФ).

В договоре аренды стороны именуются соответственно   арендодателем и арендатором. Организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника (ст. 606, п. 2 ст. 671 ГК РФ). Это законодательством не запрещаетя.

Письменная форма обязательна для обоих догововрах (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Не стоит забывать о том, что за несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа, а также за несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Одним из важных моментов является вопрос о сроках.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Поставновление Правительства  от 21 мая 2005 г. N 315 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТИПОВОГО ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ утвердило форму типового договра социального найма, изучив его более детально, можно составить договор собственноручно, не прибегая к помощи юристов или реелторов, при этом существенно сэкономить приличную сумму.

Итак, что же необходимо указать в договоре социального найма жилого помещения, чтобы предусмотреть все риски?

  • сам предмет договора, т.е. квартиру, ее местонахождение, характеристики в полном объеме;
  • конкретную сумму в рублях как плату за проживание, порядок внесения платы, сроки;
  • обязательно соблюдаем письменную форму договора, в 2х экземплярах;
  • указываем срок;
  • указываем проживающих граждан (ФИО, паспортные данные, место регистрации);
  • можно указать в договоре, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (вносят плату, компенсируют убытки, делают текущий  ремонт);
  • не стоит забывать о коммунальных платежах – на ком данная ответственность лежит? И в  случае утраты какого-либо предмета мебели или прочего, кто платит и делает ремонт? Указываем данные обятоятельства.
  • прочие условия, например, могут ли в квартире проживать домашние животные?   
  • не забываем описать имущество, находящееся в квартире и детально прописать штрафы, за их утрату вследствие действий другой стороны договора.

Думаю, указанные советы Вам помогут. Успехов!

В данной статье частично  использовались материалы из электронного журнала “Азбука права”.

Источник: https://zakon.ru/blog/2017/11/21/pogovorim_ob_arende_i_socialnom_najme

Сравнительная характеристика договоров коммерческого и социального найма

Сравнительная характеристика договора найма и аренды жилого помещения

В России договор социального найма получил самостоятельное законодательное закрепление с принятием в 1961 г. Основ гражданского законодательства, содержащих отдельную главу «Наем жилого помещения». Прежде отношения по пользованию жилыми помещениями регулировались нормами об имущественном найме.

В частности, Гражданский кодекс 1922 г. содержал лишь отдельные положения, специальным образом регулирующие наем жилья. Это нормы об основаниях и порядке расторжения договора, о размере платы за наем и др. Полноценная кодификация жилищного законодательства была осуществлена в начале 80-х гг. прошлого века: 24 июня 1981 г.

Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. № 26. Ст. 834., а 24 июня 1983 г. – Жилищный кодекс РСФСР Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883..

Именно Жилищный кодекс РСФСР стал основой нормативно-правового регулирования найма жилья до введения в действие части второй Гражданского кодекса России.

В частности, глава 2 ЖК РСФСР закрепила нормы, регулирующие пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда.

Что же касается отношений по пользованию жилыми помещениями в домах частного жилищного фонда, то они до 1 марта 1996 г. складывались в рамках договора аренды на основании ст. 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г.

«Об основах федеральной жилищной политики» Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 147..

С принятием второй части ГК РФ идея разграничения найма жилья на коммерческий и социальный получила законодательное закрепление.

Общепринятый термин «договор найма жилого помещения» дал название одноименной главе 35 ГК РФ, в которой предусматривается возможность заключения нанимателем с собственником жилого помещения (наймодателем) договора по поводу владения и пользования жилым помещением за плату.

Такой договор получил название «договор коммерческого найма», которое используется, как правило, в научной литературе, в ГК же оно не содержится См.: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 2008. С. 49; Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 2007. С.

21; Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. № 4. С. 13 – 18; Седугин П.И. Жилищное право. М., 2007. С. 156 и др..

Основываясь на систематическом толковании норм главы 35 ГК РФ, можно прийти к выводу, что статьи, содержащиеся в ней, регулируют прежде всего коммерческий наем жилых помещений, а к договору социального найма применяются лишь отдельные положения, в частности: ст. 672 об объекте договора социального найма и правах членов семьи нанимателя, ст. 674 о форме договора, ст.

675 о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, ст. 678 об обязанностях нанимателя, ст. 680 о временных жильцах, пп. 1-3 ст. 685 об отдельных условиях поднайма жилого помещения. Что же касается всестороннего регулирования договора социального найма, то оно осуществляется жилищным законодательством, как указывает п. 3 ст.

672 ГК РФ.

Договор найма жилого помещения, под которым в теории и юридической практике понимается договор коммерческого найма, по своей природе гражданско-правовой. В настоящее время он регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Из 18 статей, входящих в эту главу, ему посвящено 17 статей и только одна (ст. 672) адресована непосредственно договору социального найма См.: Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право.

2007. N 7..

Юридическая конструкция гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» закрепляет и разграничивает два основных типа договоров найма жилого помещения – это договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения.

В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма находится преимущественно в сфере правового регулирования жилищного законодательства, прежде всего ЖК РФ. «Нормы главы 35 ГК РФ направлены на регламентацию отношений, связанных прежде всего с коммерческим наймом.

Социальный наем регулируется в основном жилищным законодательством – ЖК РФ (разд. III) и иными нормативными правовыми актами как России, так и субъектов Федерации» Северова М.А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. 2007. N 6. С.40-41..

Таким образом, если договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ (ст. 674, 675, 678, 680, пп. 1-3 ст. 685), договор социального найма жилого помещения – ст. 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III. См.: Мокроусова Л.М.

Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. N 2. С. 21.

Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения: государственный и муниципальный жилой фонд социального использования, – оставляет все другие пригодные для жилья помещения возможными объектами договора коммерческого найма. Таким образом, выявляется один из признаков договора – сфера действия.

В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма жилого помещения отягощен административным актом – решением органа местного самоуправления, которое, в свою очередь, является основанием заключения самого договора (части 3, 4 ст. 57 ЖК РФ).

Жилые помещения предоставляются из разных жилищных фондов; различны и основания, по которым предоставляется жилье.

Договор коммерческого найма может быть заключен в любом жилищном фонде, исключая фонд социального использования жилья, в котором жилые помещения предоставляются по договорам социального найма (ст. 19 ЖК РФ).

Жилищный фонд социального использования предназначен для социально не защищенных слоев населения, следовательно, договор социального найма заключается не со всеми нуждающимися в улучшении жилищных условий, а только с гражданами определенных категорий (статьи 49, 51, 57), которые в соответствии с законом признаются нуждающимися в жилых помещениях См.: Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. N 1. С. 37; Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. N 4. С. 13 – 14; . Для заключения же договора коммерческого найма достаточно, чтобы наниматель нуждался в жилом помещении, а не обязательно был малоимущим.

В отношении договора коммерческого найма плата за жилое помещение устанавливается в договоре по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Кроме того, в договоре коммерческого найма должны оговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение.

Если стороны этого не предусмотрели, считается, что плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК РФ (ст. 155).

При социальном же найме плата за жилое помещение детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154 – 156, 159, 160), другими нормативными правовыми актами.

Договору социального найма жилого помещения, в отличие от коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Кроме того, являясь публичным по своей юридической природе, договор социального найма жилого помещения относится к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ).

Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма жилого помещения ведет к фактическому отсутствию согласования условий договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ) Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315 «Об ут-верждении типового договора социального найма жилого помещения» // Рос. газета. 2005. 27 мая..

При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, прежде всего собственника жилого помещения, и не является обязательным.

В договорах коммерческого и социального найма жилого помещения устанавливаются различные требования к их объекту – жилому помещению. Общими требованиями являются изолированность и пригодность для постоянного проживания.

Размер предоставляемого жилого помещения по договору коммерческого найма не ограничен, зависит от желания нанимателя и его финансовых возможностей. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах определенной жилищным законодательством нормы (ст. 50 ЖК РФ).

Существенные отличия усматриваются также в субъектном составе этих договоров, в частности, в определении круга лиц, пользующихся жилым помещением вместе с нанимателем.

В жилищном законодательстве используется понятие «члены семьи нанимателя», к которым относятся совместно проживающие с ним супруг, дети и родители (ст. 69 ЖК РФ).

При регулировании отношений коммерческого найма законодатель отказался от термина «члены семьи нанимателя», заменив его категорией постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан (ст. 677 ГК РФ). При этом не требуется, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство, были членами его семьи.

Их устанавливает сам наниматель; но для того, чтобы лицо подпало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре коммерческого найма либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока его действия (п. 2 ст. 677) См.: Стриженко Г.

Право собственности и иные права граждан на жилые помещения // Законность. 2008. N 7. С. 20 – 21..

Таким образом, договоры коммерческого и социального найма жилого помещения имеют черты сходства и различия.

Оба договора характеризуются потребительской направленностью, которая выражается в предоставлении определенных гарантий более слабой стороне – гражданину (нанимателю).

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения более детально урегулирован ЖК РФ.

жилое помещение найм

Источник: https://studbooks.net/1161702/pravo/sravnitelnaya_harakteristika_dogovorov_kommercheskogo_sotsialnogo_nayma

Отличие договора аренды от договора найма

Сравнительная характеристика договора найма и аренды жилого помещения

В быту понятия договор аренды и договор найма нередко смешиваются, однако они имеют различный юридический смысл: в одном случае сторонами будут физические лица, а в другом одной или сразу обеими становятся юридические.

Договор найма жилья

В его рамках жильё передаётся на определённый срок на возмездной основе в пользование от одного гражданина другому. Ему посвящена глава 35 Гражданского кодекса (ГК), в которой подробно поясняются основные связанные с ним нюансы: определения, обязанности сторон, расторжение и так далее.

Предметом соглашения найма жилья может выступить только изолированное жилое помещение, и признаётся исключительно зафиксированный в письменном виде договор.

Никакого устного заключения не допускается, стороны вольны считать его заключённым устно и основываться на этой договорённости, однако, при возникновении разногласий по каким-то вопросам, нельзя будет ничего доказать.

Договор аренды жилья

Также фиксирует временную передачу жилья в пользование, но составляется в случае, если в сделке фигурирует юридическое лицо.

В простой речи обычно наём и аренду принято смешивать и употреблять без разницы, но в юридическом они существенно различаются, поскольку имеют немало отличий в правах сторон и других нюансах, а связанные с арендой жилого помещения вопросы рассматриваются в 34 главе ГК.

Сравнение

Чтобы выяснить, в чем их особенность, стоит провести их сравнение по основным параметрам.

В его ходе будет рассмотрено множество важных нюансов, и выяснено, какие выгоды может принести один и другой вид – поскольку есть случаи, в которых можно либо нанять жильё как обычный гражданин, либо арендовать его как юридическое – и важно, какие преимущества удастся получить, выбрав первый и второй вариант.

Что общего?

Оба договора призваны выполнять одну и ту же функцию, то есть регулировать правовые отношения между владельцем квартир и арендующим лицом, которое таким образом временно пытается решить свой жилищный вопрос.

Это краеугольное сходство предопределяет, что они схожи по большей части параметров, которые и не требуется перечислять, напротив, как раз отличия будут состоять в отдельных нюансах, и их перечислить будет необходимо.

Каковы отличия?

При схожих функциях, они различаются по законодательному наполнению:

  • Договор найма фиксирует сделку между гражданами, аренда – с участием юридических лиц.
  • Для первого одностороннее расторжение допускается только через суд. Для прекращения аренды же допустимо одностороннее решение и без вмешательства суда, если появились основания, фигурирующие непосредственно в соглашении, либо установленные ГК.
  • Аренда всегда регистрируется в Росреестре, а наём длительностью менее года регистрировать не нужно.

Как видно, главным отличием является предоставляемый сторонам объём прав: договор найма обеспечивает большую законодательную защиту нанимателю, а при аренде обеспечиваются равные права.

«Баланс сил» сторон можно менять, внося в текст дополнительные пункты, но основа будет именно такой – здесь также стоит предостеречь от чрезмерного изменения: не все права можно сократить, некоторые из них защищены законом, и при их нарушении соглашение будет признано недействительным. Вместе с тем привлечение грамотного юриста позволит установить систему ограничений, оставаясь в рамках законодательства, и чувствовать себя надёжно защищённым.

Порядок заключения и условия договора

Соглашение заключается письменно, являясь консенсуальным, двусторонним и возмездным. Его условия стороны согласовывают перед подписанием. В рамках, ограниченных законодательством, сторонам разрешается самим определять эти условия.

Есть ряд условий, которые обязательно должны будут содержаться в тексте соглашения вне зависимости от того, о найме ли идёт речь или об аренде:

  • предмет, относительно которого оно заключается;
  • его стороны;
  • их права и обязанности;
  • плата;
  • длительность;
  • момент вступления в действие.

Каждое из этих условий необходимо будет отразить и проработать с учётом законодательных ограничений, если они есть. Только тогда договор будет полностью корректен, а значит и сможет служить юридически значимым документом, чтобы на него можно было опираться при решении споров.

Помимо этого, в нём могут закрепляться и другие заключённые между сторонами сделки условия, самые разные, к примеру, что в счёт платы за определённый период будет занесён ремонт, который проведёт наниматель.

Чем детальнее проработан договор, тем ниже вероятность, что дело дойдёт до спора – ведь большая часть возможных конфликтов будет заранее урегулирована уже в его тексте. А даже если дойдёт, то правильно составленное соглашение поможет защитить интересы в суде.

Потому к составлению стоит привлечь профессионального юриста, который сможет соблюсти ваши интересы.

Стороны, их права и обязанности

Как сторона в договоре найма может выступить лишь физическое лицо, а при заключении соглашения об аренде как физическое, так и юридическое.

Наймо- или арендодателем выступает хозяин недвижимого имущества, являющегося предметом договора. Хотя необязательно это частный собственник – возможен наём государственного и муниципального жилья.

Соглашение определяет права и обязанности каждой стороны, различающиеся как в зависимости от его типа, так и от конкретного договора.

Самые значимые различия по типу уже были разобраны – наниматель защищён законодательством лучше, чем арендатор. Так, арендодатель получает возможность внести в договор условия, при выполнении которых он будет разорван без суда, а вот у наймодателя такого права нет.

Полностью перечислять все остальные права и обязанности мы не будем, ограничившись основными. Наниматель получает права:

  • пользоваться жильём и оставленным в нём имуществом;
  • вселять членов семьи в жилище без необходимости получать разрешение (однако владелец квартиры может заранее внести в соглашение пункты об ограничении количества жильцов);
  • продления договора, если он завершился, и другие претенденты не предлагают условия лучше;
  • требовать провести капитальный ремонт, если жильё в нём нуждается, или восстановительный ремонт для приведения жилища в то состояние, в котором оно сдавалось, если ухудшение произошло не из-за квартиранта (например, затопили соседи);
  • на получение уведомления перед расторжением договора или изменением его условий за три месяца;
  • на субаренду при согласии владельца недвижимости – однако, ответственность за неё продолжает нести изначальный наниматель.

Перечисленные права характерны для долгосрочного найма, и не все из них распространяются на краткосрочный (до года) и аренду.

Нарушение прав нанимателя должно приводить к ответственности. Обычно это означает компенсацию понесённого ущерба, также потребуется устранить нарушение.

В обязанности нанимателя или арендатора входит:

  • применение жилья в соответствии с назначением;
  • текущий ремонт;
  • оговорённые в соглашении выплаты.

Владелец недвижимости должен:

  • обеспечить передачу в пригодном состоянии;
  • передать её в состоянии, пригодном для проживания;
  • проводить капитальный ремонт, если возникает необходимость.

Первый пункт означает, что на нём лежит ответственность, если сданная недвижимость имеет недостатки.

Даже если они обнаружились уже после подписания соглашения и не были в нём зафиксированы, всё равно за нанимателем остаётся право потребовать, чтобы они были устранены, если из-за них использование жилища затруднено. Также владелец недвижимости должен будет возместить произошедший вследствие этих недостатков ущерб.

Объект

Это непосредственно недвижимость, передаваемая посредством соглашения в пользование. В роли объекта договора может выступать только изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания. Жилец получит право использовать как его, так и общее имущество, «приписанное» к жилью.

Срок действия

Минимальный срок для договора найма не определён, то есть можно устанавливать какой угодно. Известны примеры заключения соглашения при предоставлении жилья на час, и оно будет полностью законным.

А вот максимальный ограничивается 5 годами, хотя никто не мешает его продлить. Если в соглашении не указан срок действия, он принимается равным именно за 5 лет.

У договора аренды ограничений по сроку действия нет, его полностью вольны определять стороны.

Среди договоров найма выделяются краткосрочные – не превышающие года. Они отличаются тем, что их не нужно регистрировать в Росреестре, а кроме того права нанимателя в них не столь широки, как в обычных.

Такое соглашение не даёт нанимателю возможность свободно вселять других жильцов, сдавать жильё в субнайм или передавать свои права аренды, также он не получит права на приоритетное заключение нового договора.

Хотя эти привилегии могут быть даны, если их отдельно указать в соглашении.

Ещё один важный аспект – продление срока действия.

Оно будет различным для найма и аренды: при найме истечение срока не означает разрыв договора по умолчанию, вместо этого применяется другая процедура.

Как минимум за три месяца владелец недвижимости должен либо предложить заключить новый (на старых или на новых, пересмотренных условиях), либо уведомить жильца, что предложение делаться не будет.

Просто так не делать его нельзя, лишь в случае, если в течение года после окончания текущего соглашения жильё не будет сдаваться. Если же владелец просто хочет избавиться от жильца, остаётся лишь делать предложение с плохими условиями. Если же уведомление не сделано, то соглашение считается продлённым. А условия остаются теми же, как и прежде.

Всё иначе при аренде: условия её продления должно устанавливать соглашение.  По умолчанию у арендатора есть лишь преимущественное право на увеличение срока, и то допускается указать иное. Это означает, что если ни жильцы, ни арендодатель не позаботились продлить соглашение, то после выхода срока его действие прекратится.

Основания для расторжения

Расторгнуть соглашение найма раньше срока можно, лишь обратившись в суд и имея на то одно из установленных законом оснований:

  • неплатежи в течение полугода, несколько случаев просрочки если наём краткосрочный;
  • жильцами был нанесён ущерб недвижимости.

И даже при наличии этих оснований суд может дать время на исправление нарушений. А когда оно выйдет, если никакого исправления не случилось, придётся делать повторное обращение. И даже тогда суд может предоставлять отсрочку – словом, процесс этот крайне долгий и непростой, в некоторых случаях выселение квартирантов становится поистине мучительным.

Если квартирант не совершает перечисленных нарушений, то разорвать договор раньше срока и выселить его из жилья не получится.

А вот при аренде досрочный разрыв возможен без вмешательства суда в оговорённых в тексте соглашения ситуациях либо при указанных в статьях 619 и 620 ГК.

То есть если арендующая недвижимость сторона не выполняет свои обязанности, то в одном случае разрыв соглашения будет возможен через суд, а во втором – без его привлечения, просто по факту невыполнения (но арендатор сможет оспорить это решение в суде).

А вот сам арендатор имеет право на досрочное расторжение в одностороннем порядке, даже не объясняя причин. Требуется лишь предупредить вторую сторону сделки, и вовсе не обязательно даже получать согласие. Если в арендованном жилище постоянно проживают члены семьи арендатора, то процесс немного осложнится из-за необходимости получить их согласие.

Образцы документов

Договор найма квартиры

Договор аренды квартиры

Источник: https://pravo.estate/arenda/dogovora-najma/

Сравнительная характеристика договоров

Сравнительная характеристика договора найма и аренды жилого помещения

Договор найма жилого помещения

Вопросы 45, 46, 47.

Общие положения договора найма жилого помещения

Понятие. По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Субъекты договора. Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на осно­вании договора аренды.

Наймодатель – РФ, субъект РФ, муниципальные образования, юридические лица, граждане.

Предметом договора является изолированное жилое помещение, предназначенное и пригодное по санитарному и тех­ническому состоянию для постоянного проживания в нем людей.

К жилым помещениям относятся: квартиры, состоящие из одной или нескольких комнат, имеющих сообщение между собой, которые функционально связаны с местами общего пользования, одноквартирные жилые дома, жилые комнаты в квартире.

Характер договора: взаимный, возмездный, консенсуальный, двусторонний.

Виды жилищных фондов (в зависимости от форм собственности):

· Частный (граждане, юридические лица);

· Государственный (РФ, субъекты РФ, ведомственный);

· Муниципальный.

Форма договора: простая письменная.

Виды договора найма жилого помещения:

· договор социального найма жилья (в государственном,

муниципальном фонде);

· договор коммерческого найма жилья (в любом фонде).

· договор аренды (в домах любых фондов наниматель –

юридическое лицо, которое берет в аренду жилье для передачи гражданам в пользование.

Правовое регулирование: ГК РФ, ЖК РФ.

Цена: включает в себя расходы за содержание и ремонт мест общего пользования, за коммунальные услуги и плату за наем жилья.

Срок: В договоре социального найма – бессрочный, в договоре коммерческого найма – заключается на срок не более 5 лет.

Договор социального найма Договор коммерческого найма
Основанием заключения договора выступает распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в пользованиеОснованием заключения договора выступает наличие соглашения сторон.
Установлена норма жилой площади на 1 чел. При предоставлении жилого помещенияНорма жилой площади не учитывается
Плата за жилое помещение лимитирована, определяется тарифамиРазмер платы определяется соглашением сторон
Договор бессрочныйДоговор заключается на срок не более 5 лет
Жилое помещение предоставляется из государственного, муниципального жилищных фондовЖилое помещение предоставляется из любого фонда, в том числе частного.
Различный правовой режим

договора найма жилого помещения

– При переходе права собственности на жилое помещение третьему лицу, договор найма сохраняет силу;

– при временном отсутствии нанимателя право на жилое помещение за ним сохраняется;

– На вселение по договору третьих лиц в жилое помещение требуется согласие наймодателя, при этом учитывается норма жилой площади. Такое согласие не требуется в отношении несовершеннолетних детей нанимателя;

– наниматель с согласия наймодателя вправе вселить в жилое помещение временных жильцов (проживают безвозмездно, на срок не более 6 месяцев, не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением). Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель;

– наниматель вправе передать имущество в поднаем с согласия наймодателя. Срок поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения. Ответственным перед наймодателем за действия поднанимателя выступает наниматель.

· Нани­матель несет ответственность перед наймодателем за действия прожива­ющих совместно с ним лиц.

· Граждане, проживающие постоянно с нанимателем вправе: пользоваться жилым помещением наравне с нанимателем; известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они совместно с нанимателем несут солидарную ответственность перед наймодателем (сонаниматели).

Наниматель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любой момент, уведомив наймодателя за 3 месяца;

· осуществлять текущий ремонт жилого помещения;

· своевременно уплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги;

· соблюдать правила пользования жилым помещением;

· сдать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

Наймодатель обязан:

· передать нанимателю помещение в состоянии, пригодном для прожи­вания;

· осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома;

· предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату коммунальных услуг;

· обеспечивать проведение ремонта общего имущества

многоквартирно­го дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

· осуществлять капитальный ремонт, если иное не установлено договором.

Основания расторжения договора найма жилья:

· задолженность по квартирной плате в течение шести месяцев, если бо­лее длительный срок не установлен договором;

· разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или дру­гими лицами, за действия которых он отвечает.

· нарушение прав и интересов соседей.

В последних двух случаях суд также вправе принять решение о расторже­нии договора найма жилого помещения с отсрочкой исполнения судеб­ного решения на срок не более одного года.

Источник: https://studopedia.su/6_3994_sravnitelnaya-harakteristika-dogovorov.html

Адвокат Орлов
Добавить комментарий