Расчет права аренды земельного участка

Оценка аренды

Расчет права аренды земельного участка

> Услуги оценки > Оценка земли > Оценка аренды

Заявка на оценку для аренды

Оценка стоимости аренды: расценки на услуги здесь

Оценка прав аренды

Оценка аренды сегодня является важной составляющей хозяйственной деятельности всего российского бизнеса. В соответствии со статьей 607 ГК РФ собственник или любой правообладатель имеет право сдать свое имущество в аренду другим физическим или юридическим лицам.

Арендуемым объектом могут быть любые вещи и предметы, относящиеся к категории “непотребляемых”, а именно недвижимость, земельные участки, квартиры, предприятия и иные имущественные комплексы, объекты транспортной сферы, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Во время заключения договора об аренде арендатор, совместно с правом использования объекта по своему усмотрению, также может получить права полного пользования и распоряжения имуществом – это зависит от условий договора.

Таким образом, право аренды, как и другие права, полученные по договору, могут быть переданы третьим лицам в любой законной форме гражданского оборота, например, проданы.

Но для того, чтобы выгодно его продать необходимо знать рыночную цену права, а такую возможность, как раз и дает оценка прав аренды.

Каковы особенности оценки прав аренды и оценки арендной платы? Они заключаются во всестороннем анализе специалистами выгод и преимуществ, которые дает договор арендатору.

Ведь, по сути,  сама покупка права, оценка стоимости аренды – это не малые деньги, и, в том случае, если совокупность выгодоприобретений по данному документу не дает никаких выгод, в сравнении с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем, возникает законный вопрос – зачем нужны дополнительные расходы?

При проведении оценки прав аренды учитываются следующие факторы:

  • условия арендной платы (сроки, суммы и порядок платежей)
  • характеристики самого объекта аренды (площадь, этажность, строительные материалы и элементы отделки, местоположение, удобство подъезда, наличие коммуникаций)
  • инфраструктура местности в котором находится арендуемый объект;
  • срок действия договора об аренде и условия пролонгации;
  • любые дополнительные права, как то право выкупа, право продажи и т.д.

Преимущества, увеличивающие стоимость права аренды, которые учитываются при оценке

  • Преимущество в величине арендной ставки
  • Право выкупа арендуемого объекта
  • Право зачета затрат арендатора

Таким образом, оценка аренды в оценочной компании дает вам возможность получить реальную экономию своих средств, если вы выступаете в роли приобретателя права аренды земельного участка, квартиры, иной недвижимости, или, наоборот, повысить вашу прибыль от реализации прав аренды, если вы арендодатель.

Оценка аренды земельных участков

Стоимость аренды земельного участка учитываем много факторов и находится в прямой зависимости от: содержания договора аренды и срока его действия, прав арендополучателя, предоставленных ему этим договором, разрешений использования земельного участка для конкретных целей, ожидаемой величины дохода за период времени, связанный с наиболее теоретически выгодным его использованием. Также на стоимость права аренды могут оказывать влияние место, где расположен участок, наличие коммуникаций, разрешенное и реальное использование земли, удобство подъезда.

Обычно, оценка аренды земельного участка проводится исходя из анализа цен заключенных сделок или цен предложений (оферт) на продажу прав пользования земельными участками, которые идентичны ему по своим характеристикам (сравнительный метод оценки).

Оценка прав аренды земли может проводится при:

  • купле-продаже права аренды;
  • внесении права в качестве вклада в уставный капитал предприятия;
  • кредитовании под залог;
  • покупке, продаже, слиянии, поглощении предприятия, владеющего правами аренды земельных участков;
  • разработке и принятии управленческих и инвестиционных решений связанных с долгосрочным планированием;
  • инвестировании средств;
  • прочих ситуациях, которые так или иначе пересекаются с реализацией прав управления землей, находящейся в собственности.

Дополнительную информацию об оценке арендной платы земельных участков вы можете получить на страницах оценка земли, оценка земельных участков.

Источник: http://www.bk-arkadia.ru/servicecostk7/

Оценка права аренды земельного участка

Расчет права аренды земельного участка

Земля является объектом экономических отношений и обладает потребительской стоимостью как сама по себе, так и в составе имущественных комплексов, на ней расположенных. Земельные участки участвуют не только в сделках купли-продажи, но и становятся предметом арендных отношений.

Что такое право аренды земельного участка?

С экономической и юридической точки зрения право аренды земельного участка – это комплекс правовых возможностей, которые получает арендатор, заключив договор аренды с владельцем земли.

Данные права оговариваются в тексте договора и состоят из таких положений, как:

  • возможность использовать участок в хозяйственных или других процессах;
  • сдавать его в субаренду;
  • предоставлять в качестве залога для получения кредитов;
  • передавать его третьим лицам как взнос в уставный фонд или пай.

Особенность прав аренды состоит в том, что они ограничены во времени (от одного года и больше) и в договоре обязательно указываются дополнительные возможности:

  • пролонгации договора;
  • расторжения по совместному решению или инициативе одного из участвующих лиц.

Договора аренды заключаются как между физическими лицами, так и между физическими, юридическими лицами и представителями государственных или муниципальных органов, в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок.

До истечения срока договора, собственник при получении арендной платы и соблюдении основных условий, не имеет права вмешиваться в судьбу участка. Права, полученные арендатором, имеют не только юридическую и вещественную силу, но и обладают финансовой ценностью.

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?

В законе, регламентирующем оценочную деятельность в России, предусмотрена возможность оценки не только физических единиц, имеющих материальное воплощение, но и правовых аспектов по отношению к материальным объектам, в частности, прав аренды на имущество, включая земельные участки.

Под определение оценки права аренды земли попадает перечень действий по определению стоимости не самого участка, а тех выгод, которые получит арендатор при реализации своих прав или эффективном использовании участка самостоятельно. Оценка может определяться за определённый временной период (месяц, год, весь срок действия договора).

В 2003 году Минимущество РФ принимает распоряжение за № 1102-р, в котором утверждает методические рекомендации для определения рыночной стоимости прав на аренду земельного участка.

В данном распоряжении изложены основные критерии и методы оценки, а также приводятся основные показатели, влияющие на определение рыночной стоимости, такие как:

  • физические характеристики участка (площадь, форма, место нахождения и так далее);
  • юридически оформленное целевое назначение (сельскохозяйственные земли, жилой фонд, для промышленного использования, лесной или водный фонд);
  • права, предоставленные арендатору (самостоятельное пользование, возможность передачи третьим лицам, производить улучшения, строительные работы, возможность одностороннего расторжения и так далее);
  • сроки действия заключённого договора (чем больше срок, тем выше стоимость прав);
  • наличие запретов или обременений;
  • величина и правила внесения арендной платы.

Каждый из перечисленных факторов оказывает определённое влияние на результаты оценки, но их вес отличается. Так, место нахождения и целевое значение сильнее отражаются на цене, чем размеры участка и другие физические показатели.

Все указанные факторы учитываются при проведении оценочных работ, но для определения количественных показателей оценщики используют принцип ожидания, т.е. определяют вероятность и величину возможного дохода арендатора при самом эффективном способе использования данного участка.

В исключительных случаях оценка для арендатора может иметь отрицательную величину, если стоимость арендной платы превышает возможные выгоды.

Для чего нужна оценка рыночной стоимости прав на аренду земельного участка?

Денежная оценка права арендной платы производится специалистами, имеющими право заниматься оценочной деятельностью на основании заявления одного из лиц:

  • владельца земельного участка – арендодателя;
  • пользователя – арендатора.

Необходимость проведения оценки возникает в следующих случаях:

  • Владелец земли не использует её в собственных целях, собирается сдать участок в аренду и хочет определить оптимальную величину арендной платы. В этом случае отчёт об оценке заказчик не только использует самостоятельно, но и предъявляет его потенциальным арендаторам в качестве аргумента, подтверждающего обоснованность требований.
  • Арендатор, заключающий договор с государственными органами, не удовлетворён условиями и желает самостоятельно заказать независимую экспертизу, чтобы настоять на изменении сделки.
  • Лицо, заключившее договор, собирается получить банковский кредит под залог арендованного участка.
  • Арендованная земля выступает в качестве взноса в уставный фонд, и необходимо правильно определить размер данной инвестиции.
  • Наоборот, покупатель приобретает предприятие, в капитале которого присутствует договор аренды, или объект находится на территории арендованного участка, и хочет узнать настоящую стоимость приобретения, особенно, если с момента внесения взноса прошло некоторое время или на участке произведены изменения, меняющие его стоимость.
  • Заключается договор субаренды, и одна из сторон настаивает на проведении оценки.
  • Арендованный участок переходит по наследству, и нотариусу необходима его стоимость для определения платы за оформление наследства.
  • Возникли несогласия между арендодателем, арендатором, субарендатором, которые переданы для решения на судебное разбирательство.

Независимо от причины, обратиться за рассмотрением могут только лица, имеющие непосредственное отношение к оцениваемому участку, или с полного согласия участников договора, так как им придётся предоставить документы, касающиеся как самого участка, так и договорных условий.

Какие методы оценки применяют оценщики?

В распоряжении от 2012 года предусмотрено использование 6 различных методов оценки, каждый из которых актуален до настоящего времени. Выбор того или иного варианта производится на усмотрение оценщика, обычно используются несколько методов одновременно. В тексте отчёта обязательно указывается, что именно применялось для проведения расчёта.

  • Самый доступный способ – сравнение, при котором проводятся аналогии с операциями на подобных участках. Применение данного метода ограничено и распространяется только при наличии сопоставимых примеров, например, существует обширный рынок предложения и спроса (одинаковые земельные паи в пределах одного населённого пункта, арендованные участки на рынке, сдаваемые в субаренду и так далее).
  • Если участок застроен, то используются методы выделения или распределения, т.е. из общей стоимости объекта выделяется цена строений с учётом их особенностей, и определяется рыночная цена участка. При использовании данных методов оценщики обращаются к методическим рекомендациям определения рыночной цены земли от 2002 года.
  • Определение капитализации является самым важным и наиболее актуальным, так как с его помощью определяется ожидаемая прибыль от коммерческого или производственного использования участка. Согласно данному способу, прибыль считается с учётом наилучшего использования, т.е. приносящего максимальные доходы.
  • Способ выделения остатка аналогичен предыдущему, но применяется в тех случаях, когда на арендуемом участке планируются улучшения, например, строительство, рекультивация или другие примеры вложений, повышающих стоимость самого участка и уровень получаемого с него дохода. В данном случае, из стоимости, полученной методом капитализации, вычитают суммы инвестиций.
  • Если арендатор изначально заявляет о том, каким видом деятельности собирается заниматься на участке, то в расчётах используются ожидаемые доходы от указанного бизнеса, поэтому метод носит название предполагаемого использования.

Независимо от используемого метода, оценщик обязан обладать полной информацией о ситуации на земельном рынке и доходности различных видов бизнеса.

Зачастую, сведения, получаемые от действующих объектов, носят противоречивый характер, так как даже один и тот же вид деятельности может быть успешным у одного предпринимателя и убыточным – у другого. Оценщикам приходится обращаться к средним величинам, использовать множество корректировок.

Это делает результаты оценки уязвимыми и предоставляет заказчику возможность обжаловать полученную оценку в суде. Поэтому, каждая цифра в отчёте получает подробное обоснование, а объём отчёта составляет до 50 страниц.

Необходимые документы

При оформлении заявки на проведение оценки представляется значительный объём документов:

  • паспортные сведения по заявителю;
  • текст договора аренды, если он уже заключён, или его проект с указанием ставки платы за аренду;
  • документы по земельному участку, касающиеся его категории, разрешений на способы использования, карты и прочие имеющиеся материалы, в том числе ограничения (сервитуты).

Иногда, оценщики могут затребовать дополнительные документы, имеющие отношение к самому участку или планируемой на нём деятельности.

Отчёт об оценке прав аренды оформляется в соответствии с методическими рекомендациями, опечатывается, прошивается и передаётся заказчику.

Обращение за оценкой права аренды земельного участника в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.

Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации. Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр? Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию. Положительная практика. Более 300 выигранных дел.

Источник: https://www.mos-expert.com/news/novosti-kompanii/otsenka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/

37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода

Расчет права аренды земельного участка

37.1.1. Для оценки стоимости права арендыарендатора земли за определенный периодвремени, можно использовать следующее выражение: ,гдеVa– стоимость выгодза период времениТ(стоимость правааренды);T– срокаренды;R– чистыйоперационный доход от земли; е-ставка дисконтирования.

Пример:

Требуется оценить право долгосрочнойаренды пастбища. Земельный участок в2 га передан администрацией района варенду на 49 лет для использования вкачестве пастбища.

Ставка аренднойплаты, установленная администрацией–274,18 руб./га/год. Остаточный срок пользования– 47 лет. Доход от пастбищ по молокусоставляет 7038 руб./га.

Рыночная стоимостьпастбища, рассчитанная методомкапитализации земельной ренты составляет7038: 0,11 = 63981,8 руб./га.

Расчет право долгосрочной арендыпастбища проводится исходя из возможныхсценариев дальнейшего использованияземли после окончания срока аренды.

Сценарий 1.После окончания срокадоговор продлен не будет. Стоимостьправа аренды определяется капитализациейземельной ренты за 47 лет.

Стоимость права аренды ==61034 руб./га.

Сценарий 2. После окончания срокааренды договор будет продлен. Арендныеплатежи будут идти постоянно.

Стоимость права аренды определяетсякак разница между рыночной стоимостьюземельного участка на праве собственностии земельными платежами, дающимивозможность использовать землю на правеаренды за бесконечный период времени(капитализированной стоимостьюфактической арендной платы).

Стоимость права аренды = = 61490 руб./га.

Сценарий 3.После окончания срокааренды земля будет выкуплена по цене2000 руб./га.

Цена выкупа – 2000 руб./га.

Капитализированная стоимость арендныхплатежей за 47 лет составит:

= 2475 руб./га.

Стоимость выкупа после 47 лет аренды ==13 руб./га.

Стоимость права аренды = 63982 – 2475 – 13 =61492 руб./га.

Далее следует согласование результатов,полученных тремя способами. Можно взятьсреднее из трех значений или одинрезультат, который получен для наиболеереалистичного сценария развития событий.

Среднее значение: (61034 +61490+ 61492) : 3 = 61339руб./га.

Допустим, в качестве итогового значенияпринята средняя величина. Тогда стоимостьправа аренды 2 га пастбищ га 47 лет =61339×2=122678 руб./га.

37.1.2. Рыночная стоимость права арендыможет быть рассчитана посредствомкапитализации арендных платежей заземлю, если данные платежи определеныиз условий рыночных сделок.

37.1.3.

Если в расчетах капитализированнойстоимости арендных платежей используютсяставки, не соответствующие рыночным,например, ставки установленныемуниципалитетом, то в этом случаеопределяется стоимость прав собственникаили арендодателя (в данном случаемуниципалитета) на земельный участокпри его текущем использовании. То естьданная величина не будет являтьсярыночной стоимостью права арендыземельного участка.

37.2. Стоимость права аренды арендодателя

37.2.1. Стоимость права аренды арендодателярассчитывается для земельного участка,сданного собственником (в наших условияхобычно государством или муниципалитетом)в аренду, и определяется Международнымистандартами оценки как стоимостьинтереса фригольда при соблюденииинтересов аренды.

37.2.2. Под фригольдом понимается абсолютноеправо собственности, при условиисоблюдения ограничений, установленныхтолько государством.

Согласно МСО«стоимость фригольда или сдаваемого варенду поместья обычно рассматриваетсякак сумма приведенной стоимости ожидаемыхчистых доходов, которые должны бытьполучены в рамках аренды плюс приведеннаястоимость ожидаемой стоимости имущества,когда пользование и владение переходятобратно к арендодателю»17.

37.2.3. Из этого определения следует, чтоправо аренды арендодателя (государства,муниципалитета)определяетсятекущей стоимостью доходов от заключенногодоговора аренды земельного участка,которые определяются размером аренднойплаты, установленной договором, ипотенциальным доходом от продажиземельного участка или права заключениядоговора его аренды после окончания срока действующего договора.

37.2.4. Отсюда стоимость права арендодателяземельного участка, сданного в аренду, может быть определена следующим образом.

1.

Если последующая продажа земли всобственность разрешена, то рыночнаястоимость такого права определяетсякак: ,гдеVА -стоимость права аренды арендодателя(стоимость фригольда или стоимостьземельного участка, обремененногодоговором аренды);Pi– арендная плата, установленная вдоговоре аренды,T– срок аренды,VM– рыночная стоимость земли в моментоценки,e- ставкадисконтирования.

Пример:

тыс. руб.

ГодыАрендные платежиРыночная стоимость земли, не обремененной договором арендыСтавка дисконтированияФактор дисконтированияТекущая стоимость
110010%0,90990,9
212010%0,862103,44
313010%0,75197,63
Итого291,97
310 00010%0,7517510
   Итого7801,97
Стоимость земельного участка, обремененного договором аренды (стоимость права аренды арендодателя)7801,97

2. Если последующая продажа земли всобственность не разрешена, но возможнапродажа права аренды: ,где:VPА– рыночная стоимость продажи правааренды. В случае, когда арендные платежиявляются постоянной величинойPi=P=const, можноприменить выражение:.

Пример:

Срок аренды – 49 лет, ставка платы,установленная в договоре аренды – $40 000/га, рыночная стоимость права заключения договора аренды – $10 000 000/га, ставка дисконтирования 10%.

Отсюда стоимость права аренды арендодателя(собственника земельного участка) равна:= $489 956.

Если срок аренды 5 лет, то эта величинасоставит: =$6 360 844.

37.2.5. Из приведенных выражений следует,что стоимость права аренды арендодателяне совпадает с рыночной стоимостьюправа собственности, если платеживносятся по фиксированным ставкам, какэто сейчас в основном и происходит сземельными участками, находящимися вгосударственной и муниципальнойсобственности, с отсрочкой выкупа земли(права аренды).

37.2.6.

Отсюда также следует, что правоаренды арендодателя тем меньше, чем наболее отдаленный период отнесенывыплаты по выкупу земельного участкаили права аренды арендатором при условии,что арендная плата меньше рыночной. Тоесть, происходит обесценивание будущихпоступлений из-за влияния факторадисконтирования, также как это происходитпри оценке других природных ресурсов,приносящих доход в отдаленной перспективе.

37.2.7. Аналогично можно определятьстоимость иных частичных прав на землю– права бессрочного пользования,пожизненного наследуемого владения.

Источник: https://studfile.net/preview/6058487/page:31/

Расчет права аренды земельного участка формула – Недвижимость, работа, имущество

Расчет права аренды земельного участка

Кс — ключевая ставка Банка России.

  1. Значительную объективность во время рыночной оценки выполняют общие ожидания граждан.
  2. Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подходов в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли.
  3. При отсутствии правильного реагирования арендатора на второе уведомление арендодатель может обращаться в суд с иском о расторжении договора.
  4. Следовательно, потенциальный и действительный валовые доходы у собственников зданий тоже одинаковы. Стоимость реверсии может быть определена путем капитализации арендной платы за ЗУ в последний год жизни здания с учетом добавления годового темпа ее роста, либо путем прямого прогноза текущей стоимость права собственности на ЗУ с учетом темпов ее роста.

Гражданин решил взять для ведения огородничества участок земли с мая по октябрь 2016 года. Оценка рыночной стоимости земли проводилась в конце 2015 года и составила 100000 рублей. Договор был заключен в конце 2015 года.

За 6 месяцев должна быть заплачена арендная плата: Способы оплаты В договоре об аренде, как правило, указана обязанность арендатора своевременно оплачивать аренду земельного участка. В договоре обычно указывается значение арендной платы, а также ее возможные изменения. Оплата может быть в денежном или натуральном виде, а может быть комбинированной.

  • Арендодатель собственник может продавать это право арендатору;
  • В свою очередь арендатор также имеет возможность совершать в период действия договора аренды сделки с правами аренды земли купли-продажи, ипотеки, внесения в уставный капитал , а также сделки с земельным участком, к которым относятся субаренда и срочное пользование;
  • Величина ставки рефинансирования устанавливается в начале того года, когда было подписано соглашение на аренду;
  • Для того, что бы увязать стоимость права аренды с рынком земли воспользуемся методом соотнесения;
  • При этом в уведомлении дается срок для выполнения этого действия;
  • По категориям все участки условно подразделяются на те, что государство не передает в аренду и не реализует, и на участки, которые могут быть в частном владении.

При этом плата может предоставляться в виде: Вносить арендную плату можно в соответствии с договором каждый месяц, квартал или раз в год. Чаще всего арендная плата определяется в виде денежной суммы.

Методика расчета арендной платы за земельный участок

При этом в договоре может быть приведена методика, в соответствии с которой рассчитывается эта сумма. Методика может учитывать изменение экономических условий, наличие инфляции или изменение курса валют. При отсутствии такой методики в случае необходимости изменения арендной платы может быть заключено дополнительное соглашение.

В случае если арендатор не захочет подписать такое соглашение об увеличении платы, то этот вопрос можно передать формула для расчета права аренды земельного участка суд. Молодые семейные пары часто интересуются, как оплатить коммунальные услуги через интернетпотому что такой способ оплаты является наиболее удобным и быстрым в наше время.

Хотите взять участок на 49 лет с правом выкупа?

У нас описана пошаговая процедура. Должны ли родственники платить налог в случае получения дара в виде квартиры?

  • Подставляя это соотношение в зависимость 1 , и переходя к удельным значениям получаем;
  • Формула расчета оценка права аренды земельного участка;
  • При этом процедура отъема арендованного участка земли и лишения права аренды земельного участка должна включать следующие этапы:

Узнайте об этом. Ответственность за неуплату Вопросы неуплаты арендной платы рассмотрены в ст. В соответствии с законом при неуплате могут быть введены следующие санкции: Если арендатор задерживает выплату платы за аренду, то арендодатель может потребовать от него досрочной оплаты.

  1. При отсутствии правильного реагирования арендатора на второе уведомление арендодатель может обращаться в суд с иском о расторжении договора. Подставляя это соотношение в зависимость 1 , и переходя к удельным значениям получаем.
  2. Заключение Предложены зависимости, позволяющие на основе данных регионального рынка земли определить стоимость права аренды прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Гражданин решил взять для ведения огородничества участок земли с мая по октябрь 2016 года.
  3. В частности, он может переуступить свои права, передать их в залог, если это напрямую не запрещено договором аренды. Для того, что бы увязать стоимость права аренды с рынком земли воспользуемся методом соотнесения.
  4. При этом штрафные санкции неустойки могут быть прописаны в самом договоре об аренде. Зачастую кадастровая цена становится рыночной стоимостью.

Источник: https://lawnedinform.com/raschet-prava-arendy-zemelnogo-uchastka-formula/

Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли

Расчет права аренды земельного участка

Земля представляет собой объект большой экономической значимости. Земельные участки являются основой любой недвижимости и востребованы на рынке в качестве средства производства для бизнеса, в качестве объекта, удовлетворяющего потребительские запросы людей и в качестве объекта инвестиций для всех участников рынка.

Но приобретение земли в собственность не является единственной правовой формой владения, на основании которой можно использовать земельный участок, аренда земли – вот реальная и экономически эффективная альтернатива ее покупке.

При покупке земельного участка покупатель приобретает право собственности в отношении этого участка и стоимость его прав равна стоимости приобретенной земли.

А что приобретает арендатор, какова стоимость его прав, как оценить эти права, выразив их стоимость в денежных единицах? Такие вопросы часто возникают при подготовке различных сделок с правами аренды земельных участков и проведении процедуры оценки земли.

Определение объекта оценки

При оценке земли в рамках передачи прав аренды земельного участка необходимо правильно определить сам объект оценки.

Закон 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” допускает оценку стоимости не только материальных объектов, но и отдельных прав в отношении этих объектов, поэтому в данном случае объектом оценки будет рыночная стоимость права аренды земельного участка, которым обладает арендатор на основании арендного договора, а источником возникновения права и правоустанавливающим документом будет являться имеющийся договор аренды.

Право аренды (со стороны арендатора) представляет собой право срочного, возмездного владения и использования земельного участка на условиях, оговоренных в договоре аренды.

Это право может быть продано иному лицу, внесено в уставной капитал предприятия или передано в залог – при условии, что эти действия не противоречат положениям арендного договора.

Однако, для проведения всех этих операций сначала будет нужно оценить стоимость права аренды, поскольку любое из перечисленных действий требует указания стоимости объекта.

Параметры, влияющие на стоимость

Стоимость права аренды земли (со стороны арендатора) определяется теми экономическими выгодами и обязательствами, которые получает и принимает арендатор.

Экономические выгоды, которые можно получить от использования участка, зависят не только от его физических характеристик (площади, формы, местоположения, особенностей рельефа, наличия инженерных сетей), но и от юридического статуса участка (категория земель, разрешенное использование, наличие обременений, наличие разрешений на строительство). Зачастую именно юридические особенности правового положения земельного участка в большей мере определяют стоимость права аренды, чем его физические характеристики.

Помимо указанных выше ценообразующих факторов, для оценки стоимости права аренды земли необходимо учитывать еще и условия арендного договора, которые являются существенными параметрами при определении стоимости права аренды.

Какие положения арендного договора в наибольшей степени влияют на стоимость права аренды земельного участка? В первую очередь – это срок аренды, платежный период, величина арендного платежа, порядок изменения арендной ставки, наличие особых обязательств, требующих дополнительных расходов от арендатора или дающих ему дополнительные преимущества, меры по дополнительному финансовому стимулированию арендатора, а также условия досрочного расторжения договора.

Наилучшее экономическое использование участка

После установления всех ценообразующих параметров объекта оценки, необходимо определить “наилучшее и наиболее эффективное использование” арендуемого участка земли.

Что включает в себя понятие “наилучшего и наиболее эффективного использования” и почему оно важно? Как уже было отмечено выше, разрешенное использование земельного участка во многом определяет его стоимость, но даже в рамках разрешенного использования землю можно использовать по-разному.

Например, можно построить крытую автостоянку, а можно сделать просто площадку для автотранспорта. В первом случае затраты будут выше, но и последующий доход от эксплуатации будет выше. Во втором случае затраты будут ниже и меньше доход. Какой способ эффективнее? Теория оценки дает на это однозначный ответ.

Наилучшим считается тот способ использования, при котором стоимость земли будет максимальна. При этом подразумевается, что наилучшее и наиболее эффективное использование, кроме финансовой эффективности, должно быть юридически возможным, физически и финансово осуществимым.

То есть, нельзя рассматривать способы использования, которые противоречат существующим юридическим нормам или либо являются неосуществимыми по различным причинам технического, финансового или организационного порядка.

Следует помнить, что стоимость земельного участка и стоимость прав его аренды всегда определяются исключительно в предположении о его наилучшем и наиболее эффективном использовании. При этом его текущее использование может не совпадать с наилучшим использованием, которое было определено по указанным выше принципам.

Методы оценки

В оценке стоимости права аренды земельных участков применяются методы доходного и сравнительного подходов.

Наиболее наглядными являются методы сравнительного подхода к оценке земли – например, метод сравнительного анализа предложений к продаже или реальных сделок.

Этот метод основан на прямом сравнении параметров объекта оценки с аналогами, представленными на рынке – чаще всего это предложения по переуступке права аренды земельных участков различного назначения.

Этот метод хорошо работает если оценщику доступна достоверная и актуальная рыночная информация, позволяющая провести корректное сравнение объекта оценки и аналогичными объектами, представленными на рынке продажи прав аренды.

Однако при сравнении многопараметрических объектов, каким является право аренды земельного участка, выбранные объекты-аналоги неизбежно будут в чем-то отличаться от оцениваемого участка – по площади, срокам аренды, местоположению, размещению относительно основных магистралей и т.д. Влияние этих отличий на стоимость объекта оценки нужно учитывать, вводя обоснованные корректировки к удельным ценам объектов-аналогов.

При подборе объектов-аналогов нужно обязательно учитывать наилучшее использование земельного участка, поскольку различия по цене, возникающие из-за различного наилучшего использования, практически невозможно скорректировать.

Поэтому следует отбрасывать те объекты-аналоги, чье наилучшее использование не совпадает с наилучшим использованием объекта оценки.

Например, если участок, право аренды в отношении которого оценивается, имеет в качестве наилучшего использования строительство здания, то его нельзя сравнивать с землей сельскохозяйственного назначения.

При выборе аналогов для оценки прав аренды земельного участка также следует различать участки, продающиеся в собственность, и участки, сдающиеся в аренду. Сравнение стоимости права аренды земельного участка и стоимости участка, продающегося в собственность, возможно только при наличии в договоре аренды права выкупа участка в собственность, с указанием условий такого выкупа.

© Корпорация “ОЦЕНКА”. Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/ocenka_prava_arendy_zemelnogo_ychastka.htm

Оценка прав аренды

Расчет права аренды земельного участка

Маленькие, средние и крупные объекты предпринимательства берут в аренду складские и производственные площади, и часто случается, что стоимость аренды поглощает огромную часть средств предприятия.

Вполне понятно, что любое необоснованное и несанкционированное повышение арендной стоимости отрицательно влияет на финансовую картину предприятия, снижает ее рентабельность.

Во избежание конфликта между арендодателем и арендатором необходима независимая оценка аренды.

Специалисты нашей компании окажут вам услуги по независимой оценке арендной платы и определит фактические размеры платы за аренду:

  • земли
  • сооружений и зданий
  • офисов и складов
  • квартир и частных домов
  • автотранспорта
  • транспорта специального назначения

Мы оцениваем объекты аренды в отношении отдельно взятых имущественных единиц, подлежащих передаче собственником в аренду. Стоимость аренды определяется величиной оплаты за помещение, по которой можно сдавать данное помещение на дату оценки при типовых условиях рынка в том случае, когда:

  • объект не занят на дату оценки аренды, готов к сдаче, арендатор и арендодатель действуют рационально и знают о состоянии объекта
  • достаточен период экспозиции объекта для доступности банка потенциальным арендаторам и для согласования величины оплаты за аренду
  • динамика арендных ставок и состояние рынка типичны и не обременительны для данного типа аренды и недвижимости этого вида
  • арендодатель и арендатор не являются родственниками и не предлагают завышенных (заниженных) ставок оплаты по аренде

Оценку аренды проводят для расчета аргументированной величины арендной платы. Стоимость аренды на рынке актуальна лишь на дату оценки, после которой объект может быть сдан на типовых условиях.

Оценка аренды требуется для подтверждения установленного договором размера платежей и является документом, имеющим юридическую силу. Цель арендной платы — расчет ее величины, обоснованной рыночными показателями.

Рыночная стоимость аренды — актуальная на дату оценки величина.

Расчет арендной стоимости необходим в случаях, когда уполномоченный представитель собственника или он сам не могут своими силами вычислить арендную ставку. К примеру, если сдана нестандартная жилая недвижимость.

Или если сдается объект, требующий капитального ремонта.

Оценка аренды актуальна в случаях сдачи государственной собственности (складов, земельных участков, офисов), где предусмотрена компенсация за использование имущества.

Оценка складов и офисов в Москве пользуется большим спросом. Профессионально выполненная процедура оценки позволяет вычислить самую точную вероятность стоимости аренды, зависящей от ситуации на московском рынке недвижимости. Офисная недвижимость чаще всего сконцентрирована в черте города.

Такую недвижимость оценивают по критериям местоположения и состояния, учитываются тип здания и год постройки, наличие парковки и охраны, коммуникации и инфраструктура и т.д. Чтобы получить очный результат, необходима масса проверок и операций — осмотр помещений, изучение их состояния и характеристик, анализ окружения, состояние рынка недвижимости находят свое отражение в отчете.

Оценка склада требуется при оформлении кредита, внесение субъекта в уставной фонд, выявление ущерба, страховочные мероприятия и т.д. Оценке подлежат отдельные склады и их комплексы. На конечный результат влияют:

  • удобство подъезда
  • высота потолков
  • отапливаемость
  • наличие складского оснащения и оборудования

Этапы оценки склада: выезд, осмотр помещения и прилегающих территорий, оформление данных, составление договора. При заключении или пролонгации сделки аренды земельного участка под использование в коммерческих целях также проводится оценка аренды, которая дает возможность определения обоснованной величины платежей и избежание возможной конфликтной ситуации между арендодателем и арендатором.

Процедура оценки права существует для определения наиболее вероятной цены возможной продажи в условиях свободной конкуренции прав и обязанностей арендаторов. Проводится с учетом преимуществ договора аренды и аналогичных предложений по покупке прав.

Права аренды оцениваются, когда:

  • покупаются или продаются права аренды
  • получается кредит под залог права аренды
  • вносятся права аренды в уставной фонд
  • принимаются управленческие и инвестиционные решения
  • решаются имущественные споры в суде
  • прочие ситуации, связанные с правами

Отчет независимой оценки прав аренды разрешается использовать в качестве документа, определяющего стоимость переуступки прав аренды и в качестве залога при кредитовании и других операциях финансирования для физических и юридических лиц.

Заказать оценку арендной платы можно:

  • по телефонам: (495) 660-83-13, (916) 961-30-85
  • по электронной почте: info@ami-kom.ru

ООО “Амиком”. 2004-2018. Все права защищены.

Контактный телефон: +7 495 660-83-13

Источник: http://ami-kom.ru/services/1-real-estate-appraisal/1.7-assessment-of-the-rights-of-rent.html

Адвокат Орлов
Добавить комментарий