Мена и купля продажа сходство и различие

Мена и купля продажа сходство и различие

Мена и купля продажа сходство и различие

Так, популярен обмен земельного участка часто с дачным строением на нем на квартиру, автомобиль.

Договор мены автомобиля на движимое или недвижимое имущество имеет высокую популярность у населения. Он регулируется посредством Гражданского Кодекса РФ.

Договор в обязательном порядке содержит такие элементы, как:

  1. технические и иные характеристики обмениваемого автомобиля;
  2. сведения о правоустанавливающем документе на данный автомобиль;
  3. характеристики имущества, на которое обменивается автомобиль.

В случае обмена на недвижимость, договор мены автомобиля подлежит государственной регистрации.

По субъективному признаку принято деление сделок:

  • между физическими лицами,
  • юридическими,
  • смешанный.

Возможна и более подробная классификация внутри отдельных видов. Например, договор мены недвижимого имущества можно разделить на договор: мены жилых домов; квартир; жилого дома на квартиру и т.д.

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:

  • для регистрации ИП
  • регистрации ООО

Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени.

Меню

По умолчанию стоимость обоюдно передаваемого имущества является равной. Если сделка неравноценна, то сторона, передающая имущество меньшей стоимости, доплачивает другой стороне эту разницу деньгами, либо компенсирует иным способом.

Одновременно с совершением участниками сделки, на объекты приобретаются права собственности. После подписания договора сторонами следует его государственная регистрация, однако нотариальное заверение необязательно.
Коммерческая операция обмена часто именуется бартерной сделкой (бартерным обменом, бартером), хотя это понятие не прописано в российском законодательстве.

Виды

Существует несколько видов договоров мены, для удобства их классифицируют.

Важно

ГК.

Законом установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т.п.).

Согласно действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п.

3 ст. 607 ГК).

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор.

Определение момента исполнения договора мены сторонами.

Момент исполнения обязательств

По договору мены каждая из сторон обязана передать товар в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен – согласно правилам об исполнении бессрочного обязательства6.

При наличии условия о доставке товара одной из сторон договора момент исполнения обязанности передать товар определяется моментом вручения товара другой стороне.

Если в силу договора товар должен быть передан контрагенту в месте нахождения товара (например, при передаче недвижимого имущества), то момент исполнения обязанности передать товар определяется моментом предоставления товара в распоряжение последнего в соответствующем месте (например, в месте нахождения недвижимого имуществе).

Внимание

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала. Скачать образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке. Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по ипотеке.

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка. Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка. Скачать образец договора купли-продажи недвижимого имущества.
Скачать бланк договора купли-продажи недвижимого имущества. Скачать договор мены земельных участков. Скачать договор мены квартиры.

Договор мены по российскому гражданскому праву

Договор мены по российскому гражданскому праву

Возникновение и правовое регулирование договора мены

Договор мены является одним из древнейших правовых институтов. Отношения мены возникли еще до появления денег. В юридической доктрине отмечается, что мена не только предшествовала купле-продаже, но и стала источником ее происхождения.

Связано это с тем, что даже после появления денег сделки купли-продажи, совершавшиеся способом манципации, представляли собой именно обмен вещи на соответствующее количество металла.

Только после появления чеканной монеты и развития товарно-денежных отношений купля-продажа была окончательно отграничена от мены[1].

Если же, по мнению сторон, цена обмениваемых товаров не равноценна, то передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в цене и в таком случае указание цены обязательно.

В отличие от купли-продажи по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того как обязательство по передаче товара исполнено обеими сторонами. Что касается обмена недвижимости, то право собственности должно считаться наступившим после выполнения каждой из сторон процедуры государственной регистрации перехода права собственности.

По договору мены каждая из сторон должна передать другой стороне товар свободный от прав третьих лиц.

Законом установлены минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальная стоимость общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Независимо от формы все рентные платежи должны иметь денежную оценку.

Существенным условием договора о передаче под выплату ренты денежной суммы или другого движимого имущества является условие о предоставлении плательщиком рентыобеспечения исполнения его обязательств (залог, удержание имущества должника, поручительство и др.) либо страховании им в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК).

Аренды!

Согласно норме ст.

Таким образом, срок не является существенным условием договора аренды, поскольку данный договор может быть заключен и без его согласования.

В том случае, если договор аренды был заключен без указания срока, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК).

Арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст.

Цена товаров может быть указана сторонами в самом договоре мены. В случае, если цена товаров в договоре не указана, то необходимо исходить из рыночной цены товаров. При этом рыночная цена товаров, которыми обмениваются стороны договора мены, определяется в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Финансовая газета

№8, 2010

Калинина Мария,

Руководитель Юридического департамента АКГ «Интерком-Аудит»

[1] См.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Гл. 9. — М., 2000. Гл. 9.

[2] См. Гражданское право. Часть вторая: Учебник./отв. Ред. В.П. Мозолин. Гл.2.

– М.,2004г.

[3] Г.Ф. Шершеневич Учебник русского гражданского права. Глава 44.

• пользуется имуществом со значительным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает имущество;

• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).

В ст.

Источник: https://advokat-prianikov.ru/mena-i-kuplya-prodazha-shodstvo-i-razlichie

Как соотносятся понятия мена и обмен?

Мена и купля продажа сходство и различие

Слова мена и обмен — синонимы, однако с юридической точки зрения они неравнозначны.

В гражданском законодательстве обмен и мена — это два разных понятия, которые обозначают различные виды сделки.

Что такое мена и обмен?

Договор мены оформляется для заключения сделки, при которой одна из сторон передает в собственность другой стороны принадлежащую ей вещь, получая взамен какое–либо имущество. Таким образом можно обменять квартиру, долю в квартире или земельный участок. Переданное имущество переходит в собственность получателя.

В том случае, если обмениваемые квартиры неравноценны, возможно заключение договора мены с доплатой, которую осуществляет одна из сторон. Договор мены по своему содержанию близок к договору купли–продажи, и на него распространяются нормы, которые установлены в главе 30 Гражданского кодекса.

В частности, участники сделки обязаны предупредить друг друга о наличии у обмениваемого жилого помещения недостатков, а также о существовании третьих лиц, которые имеют права на данное недвижимое имущество — это могут быть залогодержатель, наниматель и так далее. При заключении такого договора каждая сторона является продавцом и в то же время — покупателем.

Чтобы заключить прямой обмен, вам понадобится найти квартиру, которая устроит вас, и при этом ее владельца должно устроить ваше недвижимое имущество. В случае, когда в обмене участвуют больше двух квартир, сложность процедуры возрастает еще больше.

Именно из–за большого количества трудностей, которые необходимо преодолеть, чтобы заключить подобную сделку, договоры мены заключаются относительно редко.

Чтобы заключить договор мены, необходимо подготовить пакет документов:

  • паспорт или свидетельство о рождении;
  • документ, удостоверяющий право собственности;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • выписка из домовой книги;
  • копию финансового лицевого счета — этот документ нужен при заключении сделки,
  • которая совершается в нотариальной форме;
  • также могут понадобиться свидетельство о браке либо о расторжении брака.

Обмен — это сделка, во время которой происходит взаимная передача прав на пользование жилым помещением.

Такие договоры заключаются между нанимателями жилья, находящегося в муниципальной собственности.

Чем мена отличается от обмена?

В этом и состоит главное отличие такого договора от договора обмена, при заключении которого два владельца квартир обмениваются правами собственности на их. Сделку по обмену квартир могут заключить только наниматели неприватизированного жилья.

Договор обмена, в отличие от договора мены, оформляется с помощью специальных обменных ордеров. Также для совершения этих сделок заключаются разные вид договоров — в первом случае понадобится составить договор мены квартир, во втором, соответственно — договор обмена квартир.

Виды договоров мены

Есть несколько основных разновидностей договора мены, в число которых входят договор мены квартиры с доплатой, мены квартиры с несовершеннолетним и договор мены долей квартиры. Также можно заключить договор мены квартиры на земельный участок.

С доплатой

При заключении такой сделки в договоре необходимо указать размер доплаты и порядок осуществления расчетов.

Сумма доплаты определяется на основании независимой оценки жилых помещений. Можно предусмотреть оплату не только в деньгах, но и в ценных бумагах.

Также доплата может быть осуществлена путем передачи одной стороной сделки в собственность другой какого–либо имущества.

В таком случае необходимо прописать в договоре не только сроки, но и порядок передачи.

Долей квартиры

Как и в случае с куплей–продажей недвижимости, для заключения такой сделки понадобится согласие всех собственников долей квартиры.

Также в этом случае необходимо предоставить дополнительные документы — нотариально заверенное соглашение об определении долей, которое было зарегистрировано в Департаменте муниципального жилья и справку об оценке стоимости жилого помещения из БТИ с указанием долей всех собственников.

В самом договоре нужно указать, какая доля принадлежит участнику сделки.

С несовершеннолетним

Если в сделке участвуют несовершеннолетние, для ее заключения понадобится распоряжение местных органов власти.

Чтобы получить его, нужно обратиться в отдел опеки и попечительства. Если один из участников сделки не достиг возраста 14 лет, договор от имени такого лица заключают его родители или иные законные представители.

На земельный участок

В общем и целом правила мены земельного участка, установленные законодательством, мало отличаются от правил мены квартиры. Соответственно, мало отличается и сам договор, в нем просто понадобиться указать вместо данных одной из квартир информацию о земельном участке.

Мена или обмен квартир могут стать отличным решением для тех, кто хочет осуществить переход права собственности на квартиры. Однако нужно иметь в виду, что прямой обмен — это тонкий инструмент, воспользоваться которым бывает непросто. Операция будет успешной только в том случае, если все участники сделки в полной мере готовы к сотрудничеству.

Для того, чтобы упростить процесс и правильно составить договор, можно обратиться к риелтору, а также в центр оформления сделок — это позволит сэкономить не только время, но и деньги. Ведь ошибки, совершенные при поиске подходящего варианта и составлении документа, могут обойтись очень дорого.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/obrazec-dogovora-meny-kvartir.html

Договор мены – отличия от обмена, особенности заполнения

Довольно часто в мире недвижимости встречаются сделки по обмену квартир. Казалось бы, обмен и обмен – ничего сложного.

На самом деле замена одной квартиры на другую может называться по-разному – обмен и мена. Хоть эти слова и являются однокоренными, в сделках с жильем они имеют совершенно разные значения.

Что есть что

Мена жилья – сделка, по которой две стороны передают друг другу равноценные на их взгляд объекты, собственниками которых они являются. При этом права на собственность переходят к каждой стороне, подобно сделке купли-продажи.

Обмен жилья – сделка, по которой наниматели жилья, принадлежащего государству, обмениваются квартирами и перезаключают договоры найма.

При этом обязательно должно быть получено согласие наймодателя, и выполнены некоторые обязательные условия

Различия между договорами мены и обмена

  • Самое основное отличие – при мене жилье обязательно должно быть в собственности. То есть один собственник передает свою квартиру другому по договору, затем сделка регистрируется в Росреестре, и свидетельства о праве собственности переделываются на новых собственников.
  • При обмене жилье является муниципальным, люди проживают в нем по договору найма. Обмен социального жилья оформляется по-другому – после регистрации сделки в Росреестре наймодатели переоформляют договоры найма на новых жильцов. При этом к новым хозяевам переходит лишь право пользования квартирой, как это было и с предыдущим жильем.
  • Нельзя обменивать муниципальное жилье на собственное и наоборот.
  • Обмен и мена регулируются разными законами. Мена жилья относится к сделкам, которые контролирует Гражданский Кодекс (гл. 31), а обмен проводится в соответствии с Жилищным Кодексом (ст. 72).

Особенности договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом в нем обязательно должны быть указаны такие сведения:

  • данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные, прописка);
  • данные об обмениваемом жилье (название, адрес, площадь, стоимость);
  • на каких основаниях квартиры принадлежат сторонам (чаще всего номер свидетельства права собственности и договор, по которому квартира была получена);
  • дополнительно можно указать особенности обеих квартир – на каком этаже расположена, тип дома (панельный, кирпичный и другие),
  • наличие балкона или подвала, сколько комнат, какое отопление, какая остается встроенная техника и мебель и другие;
  • отдельным пунктом стоит упомянуть, что квартира не находится под арестом или в залоге, нет никаких обременений;
  • обязательный пункт – в договоре должен быть список людей, которые имели право на старую квартиру (в новой квартире они должны иметь точно такие же права);
  • срок, в течение которого стороны должны освободить квартиры и передать друг другу.

Эти пункты включаются в каждый договор мены. Но сделки бывают разными, поэтому существуют некоторые дополнительные условия

Источник: https://advokat144.com/kak-sootnosyatsya-ponyatiya-mena-i-obmen/

Заполните таблицу по образцу

Мена и купля продажа сходство и различие

Договором аренды (имущественного найма) признается гражданско – правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК).

Виды договора аренды:

1) договор проката;

2) аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа;

3) аренды зданий и сооружений;

4) аренды жилого помещения;

5) аренды предприятия;

6) договор финансовой аренды (лизинга).

Договор проката

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст. 626 ГК РФ).

Договор проката является разновидностью договора аренды – двусторонний, возмездный, консенсуальный и публичный.

Стороны:

– арендатор – как правило, выступает гражданин.

– арендодатель – коммерческие организации, для крторых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью, т. е. осуществляется в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования.

Предметом может быть только движимое имущество, которое используется в потребительских целях: в основном предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и пр.

Срок не может быть больше 1 года.

Форма договора – письменная, без каких-либо условий.

Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся периодически или единовременно.

Договор аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Этот договор является разновидностью договора аренды отдельных видов имущества.

Договор должен быть заключен только в письменной форме независимо от его срока, путем составления одного документа, подписанного сторонами, или обмена документами посредствам связи (почта, телеграф, телетайп). К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды.

Объект договора – транспортное средство и услуги по управлению им и его технической эксплуатации.

Предмет – транспортное средство любого вида транспорта, т. е. сложное техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель представляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Цель договора – получение во владение и пользование транспортного средства и самостоятельное осуществление его технической и коммерческой эксплуатации.

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Предмет – здания и сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Форма – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора. В случае, если договор заключен на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Цена относится к числу существенных условий договора – арендная плата, размер которой должен быть предусмотрен договором. Арендная плата за пользование зданиями и сооружениями включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить предприятие арендатору за плату во временное владение и пользование в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предмет – предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ). Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Признаки договора лизинга:

1) наличие у арендодателя цели финансирования;

2) приобретение арендодателем имущества, которое передается в лизинг после заключения договора аренды;

3) использование арендатором переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей;

4) предоставление имущества по договору лизинга во владение и пользование арендатора.

Существенными условиями договора являются: предмет, срок договора (срок его действия); цена договора; порядок балансового учета предмета лизинга.

Стороны:

– лизингодатель, в качестве которого может выступать лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг;

– лизингополучатель – юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель;

– продавец имущества, передаваемого по договору лизинга, в качестве которого может выступать любое дееспособное лицо, в собственности которого находится данное имущество.

Предмет – движимое и недвижимое имущество, любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности (кроме земельных участков и других природных объектов).

Виды договоров лизинга:

1) в зависимости от длительности срока договор лизинга подразделяется на типы:

– долгосрочный – на срок 3 года и более;

– среднесрочный – на срок от полутора до 3 лет;

– краткосрочный – менее 1,5 лет;

2) помимо этого на практике лизинг подразделяется на следующие виды:

– финансовый,

– оперативный,

– возвратный,

– полный,

– чистый.

договора составляют права и обязанности сторон договора.

Стороны договора: арендодатель – собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду; арендатор – лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование (граждане и юридические лица, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования).

Существенным условием договора аренды является его предмет. Предметом могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые и незаменимые вещи, т. к. по окончании срока договора арендатор должен возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором он его получил, с учетом износа.

Срок аренды

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК).

Каждая из сторон договора аренды вправе требовать его досрочного расторжения в судебном порядке по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором. Перечень оснований расторжения договора не является исчерпывающим. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе одной из сторон.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В том случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, т. к.

улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующих объектов.

Источник: https://studfile.net/preview/6702549/

Мена

Мена и купля продажа сходство и различие

Одним из наиболее употребительных из числа безыменных контрактов был договор мены.

Emptio ac vendido nuda consen-tientium voluntate contrahitur, permutado autem ex re tradita ¡nitium obligationi praebet: alioquin si res nondum tradita sit, nudo consensu constitui obligationem dicemus, quod in his dumtaxat receptum est, quae nomen suum habent, ut in emp-tione venditione, conductione, mandato (D. 19.4.1.2).

Договор купли-продажи заключается простым выражением согласия договаривающихся сторон, а мена порождает обязательство с передачей вещи: если вещь еще не передана, мы говорим, что обязательство возникает в силу простого соглашения, но это принято лишь в договорах, имеющих определенное название, как-то: при купле-продаже, найме, поручении.

В этом отрывке договор мены противопоставляется купле-продаже исключительно с точки зрения causa obligandi: emptio-venditio устанавливается одним соглашением, permutatio – передачей вещи одним из контрагентов.

Различие по содержанию формулировано в начале того же отрывка источников:

Sicut aliud est vendere, aliud emer alius emptor, alius venditor, ita prctium aliud, aliud merx. At in permutatione

Как одно дело – продать, другое дело – купить, один – покупатель, другой – продавец, так – одно дело – цена, друdiscerni non potest, utcr emptor vel liter venditor sit, multuinque differunt praestationes.

Emptor enim, nisi nummos accipien-tis fecerit tenetur ex vendito, venditori sufficit obevictionem seobligare possessionem tradere et purfari dolo malo, itaque, si evicta res non sit, nihil debet: in permutatione vero si utrumque pertium est, utriusque rem fieri oportet, si merx, neutrius.

Sed cum debeat et res et pretium esse, non potest permutatio emptio-venditio esse, quoniam non potest inveniri, quid eorum mcrx ct quid pretium sit, ncc ratio patitur ut una eademque res et veneat et pretium sit emp-tionis (D. 19.4.1. pr.).

roe – товар; а при мене нельзя различить, кто- покупатель, кто – продавец, и предоставления сильно различаются. Покупатель, если продавец не получил денег, отвечает по actio venditi, а продавцу достаточно по поводу эвикции обязаться передать владение и оправдаться в злом умысле, и таким образом если вещь не эвинцирована, он ничего не должен.

А при мене, если каждую передаваемую вещь рассматривать как цену, то нужно, чтобы вещь поступила в собственность каждого из них, а если рассматривать как товар, то ни тому, ни другому.

Но, так как при купле-продаже должна быть и цена и вещь, то мена не может быть куплей-продажей, так как нельзя разобрать, какая из двух вещей – товар, какая цепа, а здравый смысл не позволяет, чтобы одна и та же вещь и продавалась и была покупной ценой.

Таким образом, различие в содержании договоров купли-продажи и мены заключается в том, что при купле-продаже обязательству одной стороны предоставить в прочное обладание покупателя продаваемую вещь соответствует обязательство другой стороны уплатить покупную цену, тогда как при мене происходит обмен вещи на вещь; при этом вещи передаются при мене на праве собственности. Поскольку обязательная сила безыменного контракта возникает только после исполнения одной из сторон обязанности по данному договору, то в случае передачи вещи, не принадлежащей лицу, вступающему в договор, и в дальнейшем эвинцируемой, договор не считается заключенным (О. 19.4.1.3).

Как форма непосредственного товарообмена, мена является более первичной сделкой по сравнению с куплей-продажей, хотя юридическую регламентацию договор мены получил сравнительно поздно. Во всяком случае в классическую эпоху, в связи с развитием денежного оборота, договор мены, по своему удельному весу, далеко уступает купле-продаже и может быть отнесен к числу второстепенных договоров.

Права и обязанности сторон

Поскольку при договоре мены каждая сторона является и продавцом и покупателем, в отношении каждой стороны могут возникнуть вопросы об эвикции вещи и о недоброкачественности переданной вещи (пп. 493-494).

В кодификации Юстиниана имеются следы разных периодов в истории безыменных договоров, в частности наиболее распространенного из них – договора мены1.

Так, Цельз еще не утвердился в понимании подобного рода отношений как договорных, и поэтому подходит к случаю эвикции переданной вещи, как к неосновательному обогащению на стороне передавшего вещь (получившего за нее эквивалент, который и является неосновательным обогащением в его имуществе).

С этой точки зрения Цельз в данном случае говорит лишь о кондикционным иске для возврата этого неосновательного обогащения (О. 12.4.16. )

Но другие классические юристы (Ульпиан, Павел) держатся уже более развитой точки зрения: рассматривая отношение как договорное, они допускают в подобного рода случаях иски по аналогии с теми, какими защищается покупатель, когда купленная им вещь страдает недостатками или подвергается эвикции со стороны третьего лица – собственника вещи.

  • (1)… Sed si quis permutaverit, dicendum est utrumque empto-ris et venditoris loco haberi et utrumque posse ex hoc edicto [T.e. ex edicto aedilium cu-rulium] experiri (D. 21.1.19.5. Ulpianus).
  • (2) I in permutatone]… si ea res, quam acceperim vel dederim, postea evincatur, in factum dandam actionem respondctur (D. 19.4.1.1. Paulus).
  • (1) … Если кто совершает мену, то следует признать, что обе стороны оказываются в положении покупателя и продавца, и потому каждая сторона может предъявлять иски на основании эдильского эдикта.
  • (2) [при договоре мены]… если та вещь, которую я получил или дал, затем эвинцируется, дается заключение, что следует дать actio in factum.

Определение

Оценочны,” контрактом признается договор, по которому определенная вещь передается одной стороной другой для продажи по известной оценке, с тем, чтобы эта другая сторона или представила первой сумму, в которую оценена переданная вещь, или возвратила самую вещь.

Юридическая сила такого договора возникает с момента передачи вещи, вследствие чего он и причисляется к безыменным контрактам.

Получивший вещь для продажи по определенной оценке не является, конечно, собственником вещи; тем не менее, продав и передав вещь, он делает приобретателя собственником вещи. По смыслу договора нет препятствий к тому; чтобы этот посредник оставил вещь за собой, уплатив контрагенту сумму оценки. Если ему удается продать вещь дороже оценки, излишек, очевидно, идет в его пользу.

Для того чтобы понудить принявшего вещь для продажи или вернуть вещь или уплатить сумму оценки, давалась actio de aestimato.

Actio de aestimato propon ¡tur tollendae dubitationis gratia: fuitenim magis dubitatum, cum res aestimata vendenda datur, utrum ex vendito sit actio propter aestimationem, an ex locato, quasirem vendendam locasse videor, an ex conducto, quasi operas, conduxisscm, an mandati, melius itaque visum est banc actionem proponi…

Actio dc acstimato введена для устранения сомнений.

В случаях передачи вещи по оценке для продажи возникали большие сомнения: давать ли иск из договора продажи [ввиду оценки], или actio locati, как будто отдавший вещь для продажи сдал се внаймы, или actio conducti, как будто он нанял другого для оказания услуг, или иск из поручения. Было признано более целесообразным установить этот особый иск…

Aestimatio autem periculum facit eius qui suscepit: aut igitur ipsam rem debebit incorruptam reddere aut aestimationem de qua convenit (D. 19.3.1. Ulpianus).

Оценка создает для принявшего вещь риск: он должен или вернуть в полной сохранности самую вещь или условленную сумму оценки.

Несение риска

В конце приведенного места источников Ульпиан возлагает на сторону, принявшую вещь для продажи по оценке, periculum.

Однако вопрос о несении этой стороной риска случайной гибели вещи в других местах источников (в том числе – в принадлежащих тому же Ульпиану) решается иначе: “Если я дам тебе для продажи по оценке жемчуг, – говорит Ульпиан (D. 19.5.17.

1), с тем, чтобы ты или вернул мне этот жемчуг, либо дал его цену, а затем жемчуг до продажи погиб, то на кого ложится periculum (риск)”? Лабеон и Помпоний отвечали на вопрос так: если я, продавец, обратился к тебе с просьбой продать мой жемчуг, риск ложится на меня; если ты сам предложил мне такое посредничество, риск несешь ты; если такой инициативы не проявляли отчетливо ни я, ни ты, а просто мы пришли к подобного рода соглашению, то ты отвечаешь только за dolus и culpa (следовательно, риск случайной гибели вещи остается на ее собственнике). Таким образом вопрос о несении риска приходится признать не разрешенным окончательно.

Источник: https://studme.org/1545041915546/pravo/mena

Договора мены, обмена и купли продажи – в чем разница?

Мена и купля продажа сходство и различие

  • страница
  • Жизнь в Москве
  • Недвижимость
  • Покупка и продажа недвижимости

Марина Адамова | 04.07.2012

Покупка или обмен квартиры требуют максимум внимания. Особенно в части составления и подписания договоров. Необходимо разобраться с деталями и понимать принципиальную разницу между договором мены, обмена и купли-продажи.

Обмен квартиры можно оформить как с помощью договоров мены и обмена, так и с помощью договора купли-продажи.

Льготная ипотека для военнослужащих – каковы условия?

Договора обмена и мены похожи. Но есть нюанс – объект сделки. Договор обмена заключается, если речь идет о муниципальном жилье, договор мены актуален в сделках по обмену квартир, находящихся в собственности.

Договор мены (обмена)

Покупка унаследованной квартиры: риски и подводные камни

По договору мены (либо обмена, если квартира не приватизирована) предполагается, что имущество считается равноценным.

Этот договор, как и договора мены и купли-продажи, считается возмездной сделкой и предполагает преимущественное право покупки (выкупа) у собственников долей (при их наличии) и право супруга на половину имущества, полученного другим супругом при обмене.

Если квартиры не приватизированы, обмен это единственная возможность поменять район.

Если квартира не приватизирована, то для начала ответственный квартиросъемщик должен получить письменное нотариально заверенное согласие на обмен от всех лиц, прописанных в ней.

При обмене муниципальных квартир каждый из нанимателей жилья (арендующие жилплощадь у государства по договору социального найма) должен предоставить оригинал заключенного договора обмена своему наймодателю (муниципалитету) для получения разрешения на обмен жилыми помещениями.

Согласие или отказ в обмене оформляется наймодателем в письменной форме, и должно быть выдано нанимателю не позднее десяти рабочих дней со дня обращения.

Договор обмена жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя на такой обмен считаются основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма и для заключения новых договоров соцнайма жилого помещения. Расторжение и заключение договоров социального найма осуществляется наймодателем не позднее десяти рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина (нанимателя) и представления им необходимых документов.

“Вторичка” или жилье в новом доме – плюсы и минусы вариантов

При обмене собственных квартир получения разрешение от муниципалитета не нужно, по понятным причинам. Нотариально заверяете договор и регистрируете его (с предоставлением всех необходимых документов, конечно). 

Если с вами проживает (зарегистрирован или собственник доли в квартире) несовершеннолетний, то на совершение сделки необходимо разрешение от органов опеки.

Чтобы обезопасить стороны в договорах мены и обмена рекомендуется указывать стоимость сделки.

Договор обмена или мены невозможно заключить, если речь идет о квартирах, расположенных в разных субъектах РФ. Переход права собственности на объекты недвижимости регистрируются по месту ее нахождения, а при наличии двух таких объектов в разных регионах регистрация договора становится невозможной.

Обмен не может быть осуществлен, когда одним из объектов служит муниципальное жилье, а другим – квартира, находящаяся в собственности.

Договор обмена (мены) при расторжении возвращает стороны на первоначальное состояние, т.е. в случае чего вы вернетесь в «старую» квартиру.

Задаток в сделках с недвижимостью – опасный компромисс

Если меняются неравнозначные по площади квартиры, в договоре необходимо оговорить этот факт, чтобы избежать возможный претензий сторон друг к другу. 

Из-за указанных выше ограничений договор купли-продажи более распространен при оформлении сделок.

Случаи, когда обмен невозможен

Основания для отказа муниципального жилья, в соответствии со ст. 73 Жилищного кодекса РФ:

  1. к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, либо право пользования жильем оспаривается в судебном порядке;
  2. обмениваемая квартира признана непригодной для проживания;
  3. многоквартирный дом, в котором находится обмениваемое жилье, будет подвергнут капитальному ремонту, включающему переустройство или перепланировку;
  4. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется человек, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, перечень которых установлен в Постановлении Правительства РФ №378 от 16.06.2006 и статье 51 ЖК РФ.

Если одна из сторон все же добилась обмена вопреки закону, такая сделка можнет быть оспорена в суде. 

С 1 октября 2013 года регистрировать право собственности на квартиры, дома, земельные участки можно с помощью сети Интернет. Такая возможность в России появилась впервые. Подробнее о том, чт нужно сделать, чтобы зарегистрировать свое право собственности, не выходя из дома, читайте в материале «Регистрирация прав на квартиры, дома, земельные участки — как сделать это онлайн».

— Редакция

Организации

  • Государственная городская жилищная инспекция

    129090, Москва, просп. Мира, д. 19

    (495) 681-48-01, (499) 763-18-56 (для справок)

  • Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

    11519, Москва, ул. Большая Тульская, д. 15

    (495) 957-68-16, 957-69-57

Документы

  • Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. N 378 “Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире” Скачать (85,7 КБайт)

  • Глава 7 ЖК РФ “Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма” Скачать (970,8 КБайт)

Горячие линии

  • Телефон доверия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы

Гос. услуги

Источник: https://www.molnet.ru/mos/ru/purchase_and_sale_estate/o_52551

Адвокат Орлов
Добавить комментарий