Как продать пай сельхозназначения в украине 2018

Проблемная реформа: что нужно знать о моратории на продажу земли

Как продать пай сельхозназначения в украине 2018

20 декабря в Украине в десятый раз продлили мораторий на землю: Рада решила оставить в силе формальный запрет на продажу земель сельхозназначения. “За” проал 231 депутат при минимально необходимых 226 голосах.

Изначально в парламент вносилось 16 законопроектов о моратории на продажу земли. В них депутаты предлагали отложить вопрос до 2024 или 2030 года, ввести “вечный” мораторий или разрешить создание рынка земли только после Всеукраинского референдума.

Решение о продлении моратория является чисто политическим, ведь согласно текущей редакции Земельного кодекса, покупка-продажа земли сельскохозяйственного назначения в Украине все равно не допускается до вступления в силу закона “Об обороте земель”. Впрочем, как пояснили в Минагропроде, даже после принятия этого закона для запуска рынка земли в Украине понадобится два года, поэтому решение о продлении моратория на землю, по сути, ничего не меняет.

Напомним, что еще в мае 2018 года президент Украины Петр Порошенко вновь заявил о необходимости решить земельный вопрос, потому что отмена моратория на продажу земель сельхозназначения является одним из требований ключевого кредитора Украины – Международного валютного фонда, и прописано в коалиционном соглашении. Однако никаких сроков глава государства не назвал.

О том, как развивалась эпопея с украинским земельным вопросом, читайте в специальном материале сайта “Сегодня”.

Перекладывали ответственность

Земельной реформе в Украине немногим меньше, чем украинской Независимости: этот вопрос власти не могут решить с 1991 года.

Для того, чтобы создать в стране инфраструктуру рынка земли и обеспечить нормативное урегулирование земельных отношений, в качестве временной меры 18 января 2001 года Верховной Радой Украины был принят закон № 2242-III, который вошел в новейшую историю Украины как мораторий на продажу сельхозземли.

Согласно закону, до принятия Земельного кодекса собственники паев не могут продавать, дарить или иным образом отчуждать земельные участки – однако смогут передавать их в наследство и продавать для государственных и общественных нужд. Мораторий будет действовать до тех пор, пока парламент не примет закон “Об обороте земель”.

Предполагалось, что мораторий будет действовать до 2005 года, но для депутатов “временная мера” – понятие растяжимое. Действие временного запрета продлевали 10 раз – в 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012, 2015, 2016, 2017 и 2018 годах.

И только в 2016 году правительство впервые четко задекларировало необходимость снятия моратория, но так и не сняло его.

На необходимости разработки законодательства для запуска и функционирования рынка земли не раз настаивал президент Порошенко.

Когда в очередной раз Рада продлила мораторий на продажу земли 10 ноября 2015 года, одной из проблем, почему не удается быстро подготовить и принять необходимые законы, депутаты называли незавершенность процесса создания земельного кадастра. По словам главы Госгеокадастра Максима Мартынюка, на тот момент государственный земельный кадастр был заполнен всего на 11%. Для завершения инвентаризации земель необходимо было порядка 2,5 млрд грн.

При этом официально сообщалось, что с 1 января 2013 года в Украине заработал электронный земельный кадастр, в котором содержится информация о 50 млн участков. Но как всегда, он требовал доработки и по факту был бесполезным.

Среди других проблем называлось отсутствие в стране Земельного банка и Аграрной биржи.

Профильный комитет ВР “отфутболил” разработку закона “Об обороте земель”, который должен был быть готов до 1 марта 2016 года, Кабинету министров, а тот передал эстафету Минэкономразвития и МинАПК. Но воз, как говорится, и ныне там.

  “За” и “против” земельной реформы

Горячие дискуссии вокруг моратория в частности и украинского рынка земли в целом кипят уже много лет. Если суммировать все “за” и “против”, то получается примерно такая картина.

Если не брать во внимание аргументы тех противников моратория, которые изначально выступают против частной собственности на землю, достаточно серьезный аргумент “против” заключается в том, что после снятия моратория часть сельхозземель достанется застройщикам. Между тем, это легко сделать в обход моратория, после изменения целевого назначение земель.

Более прогрессивное мнение предполагает заморозить вопрос на несколько лет по той причине, что сейчас недостаточно высокая цена земли.

Между тем, эксперты указывают на то, что минимальную цену продажи можно закрепить законодательно: мировой опыт показывает, что цена на землю начинает расти именно после того, как начинает работать земельный рынок.

Собственно, для того и нужен закон “Об обороте земель”, чтобы четко определить правила игры на рынке.

Так, в законе должно быть четко определено, кто именно имеет право покупать землю, какие будут ограничения на максимальный размер земельного банка, кому дается приоритетное право на покупку – нынешним арендаторам или местным властям, какие меры будут введены для уменьшения интереса к спекуляциям землей и так далее.

Как рынок земли сможет изменить жизнь украинцев?Главными положительными моментами от отмены запрета на продажу сельхозземли экс-член аграрного комитета ВР Михаил Апостол, эксперт агрорынка Алексей Катюха и президент Украналитцентра Александр Охрименко считают:

  • Миллиардные суммы за проданные паи вытащат из нищеты село, так как старики получат капитал, который можно будет положить в банк под проценты;
  • За счет внедрения передовых технологий вырастет урожайность и уровень квалификации аграриев;
  • За счет уплаты налогов улучшится инвестклимат и доходы бюджета;
  • Появятся новые рабочие места, в свою очередь – прекратится отток молодежи из села;

При этом Охрименко отмечает, что продажа паев — дело добровольное, но надо ввести штрафы для их владельцев за то, что они не обрабатывают землю. Альтернатива самостоятельному хозяйствованию — аренда или продажа.

Кроме того, выиграет банковская система и экономика в целом, ведь в оборот будут введены новые активы стоимостью в десятки миллиардов долларов, под которые участники рынка смогут брать кредиты.

Последним вопросом особенно обеспокоен Международный валютный фонд. Глава миссии МВФ в Украине Рон ван Руден особенно подчеркнул, что запрет на продажу “мешает полноценному развитию сельхозсектора и использованию земли под залог для кредитов”.

Закономерный вопрос: кто потеряет? Больше всех потеряют нынешние арендаторы, которые сейчас уплачивают относительно невысокую арендную плату и имеют сильную позицию при переговорах с владельцами земли.

Также открытие рынка невыгодно агрохолдингам, которым могут не разрешить владеть таким же количеством земли, как они сейчас арендуют. Впрочем, у них останется возможность арендовать землю, хотя стоимость этой аренды неизбежно возрастет.

Рынок заработает через два-три года после принятия закона

Остается маленький вопрос – как это сделать. В октябре 2016 года Всемирный банк обнародовал рекомендации по земельной реформе для Украины. Да, снятие моратория не решит всех проблем Украины в земельной сфере – говорится в отчете. Причина проста: возможность осуществлять транзакции будет ограничена относительно малой частью земельных участков.

С экспертами Всемирного банка солидарен и.о. министра аграрной политики и продовольствия Максим Мартынюк, который объяснил, почему рынок земли в Украине заработает еще не скоро – минимум через два года после принятия закона “Об обороте земель”.

“Я уверен, что должно пройти минимум два года от публикации закона [об обороте сельхозземель] до времени, когда он вступит в силу.

За эти два года или больше весь бизнес должен ознакомиться с правилами, аккумулировать ресурсы (те, кто хочет направить их на выкуп земли) или укрепить свои договоры аренды (те, кто не планирует выкупать свой земельный банк) – одним словом, подготовиться.

А постоянно продлевая мораторий, мы оттягиваем время запуска рынка земли, поскольку с момента принятия закона об обороте земель нужно ждать еще два-три года”, – сказал Мартынюк.

Но если говорить о долгосрочной перспективе до трех лет, то Всемирный банк рекомендовал украинскому правительству следующие шаги.  

  • открыть рынок частных земель сельскохозяйственного назначения с возможным ограничением на максимальный размер индивидуальной собственности и на доступ юридических лиц и иностранных резидентов на переходный период в 3-5 лет;
  • децентрализованный подход к отмене моратория;
  • дерегуляцию арендных соглашений;
  • улучшение защиты прав арендаторов и владельцев земельных участков путем улучшения регистрации прав аренды земельных участков;
  • упрощение процедур исправления ошибок в кадастровых и реестровых записях;
  • улучшение кадастровой регистрации земель государственной и коммунальной собственности.

Рынок, “которого нет”. Инфографика, показывающая, как в Украине торгуют правами на аренду земли, и т.п. Подробнее об этом читайте в материале “Рынок земли в Украине: как он работает в условиях моратория”.

Мораторий ограничил 96% рынка

Согласно законодательству, под мораторий подпадают такие категории земель:

  • сельскохозяйственные угодья в государственной и коммунальной собственности – 10,5 млн га;
  • несельскохозяйственные угодья в государственной и коммунальной собственности – 1,3 млн га;
  • невостребованные паи – 16 тыс. га;
  • земельные доли (паи) – 27,5 млн га, переданные в собственность 6,92 млн граждан;
  • сельскохозяйственные земли для ведения товарного сельскохозяйственного производства в собственности (у юридических лиц их около 1 млн га и у населения около 500 тыс. га).

Из 41,6 млн га всех сельскохозяйственных угодий Украины 30,8 млн га сейчас находятся в частной собственности.

Мораторий на продажу земли существенно ограничивает рынок для 96% сельскохозяйственных земель, говорится в исследовании проекта “Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине”.

Законодательство позволяет владельцам паев сдавать их в аренду, обменивать на другой земельный участок, а также оставить по наследству. В то же время им запрещается продавать свои участки, изменять их целевое назначение, вносить право на земельную долю в уставные капиталы хозяйственных обществ и передавать в залог.

Много сложностей с наследованием паев: по официальным данным, на конец 2015 года 9 650 земельных участков общей площадью 3 502 га принадлежали умершим людям. Впрочем, эксперты говорят, что на самом деле таких участков на один-два порядка больше.

На этом фоне в стране давно и успешно существует теневой рынок земли. При поддержке коррумпированных чиновников “специалисты” довольно легко фактически продают и покупают сельхозземли.

Все подробности в спецтеме Земельная реформа

Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram

в соцсетях

Подписывайтесь на нашу рассылку

Ок

Источник: https://www.segodnya.ua/economics/enews/novaya-korrupcionnaya-shema-ili-vozrozhdenie-sela-vse-plyusy-i-minusy-zemelnoy-reformy-1199877.html

Мораторий на продажу земли и схемы обойти его: волынское измерение

Как продать пай сельхозназначения в украине 2018

Мораторий на продажу земли сельскохозяйственных земель негативно влияет не только на простых крестьян, но и на фермеров, которые не могут купить или продать землю в связи с запретом.

Мораторий на продажу сельскохозяйственной земли действует в Украине с 2001 года.

Согласно статье 41 Конституции Украины, каждый имеет право распоряжаться своей собственностью. Однако мораторий пока запрещает покупать и продавать определенные категории сельскохозяйственных земель.

Как указано на сайте VoxUkraine, в соответствии с принятым 18 января 2001 года Закона Украины «О соглашениях относительно отчуждения земельной доли (пая)» № 2242-III, до урегулирования порядка реализации прав граждан и юридических лиц на земельную долю (пай) Земельным кодексом Украины, владельцы земельных долей (паев) временно не могут заключать сделки по купле-продаже, дарению земельной доли (пая) или другим способом отчуждать эти доли (паи), кроме передачи их в наследство и при выкупе земельных участков для государственных и общественных нужд. A принятый 25 октября 2001 года Земельный кодекс (№ 2768-III) определил срок такого запрета отчуждения до 1 января 2005 года. Далее мораторий продлили и на последующие годы.

Юрист Олег Огородник отмечает, что фактически продление моратория на продажу земли внедряется Верховной Радой Украины путем принятия Закона о внесении изменений в раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины относительно продления запрета отчуждения сельскохозяйственных земель.

По его словам, новые законопроекты относительно моратория обычно появляются уже ближе к концу года. В частности, в прошлом году в ноябре вносили законопроект №7350-3, где речь шла о продлении моратория до 1 января 2023 года. Один из авторов законопроекта – Юлия Тимошенко.

Также есть ряд законопроектов об отмене моратория. Группа из 55 народных депутатов, инициатором которой стал народный депутат Алексей Мушак, в феврале 2017 года обратился в Конституционный Суд по вопросу отмены моратория на продажу земель сельхозназначения.

Конституционный суд в середине февраля 2018 года принял решение об отказе в открытии конституционного производства в деле об отмене моратория на продажу земель сельхозназначения.

Однако группа депутатов из блока Блока Петра Порошенко намерены повторно подать обращение в Конституционный Суд Украины (КС) об отмене моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения,

Юрист Олег Огородник замечает, что стоит отменять мораторий на продажу земли лишь при условии введения законодателем прозрачных правил покупки этой земли. В частности, требуется определить минимальную стоимость 1 га земли, запрет продажи земли иностранцам. Также отметить, что одно лицо имеет право выкупа земли в ограниченном количестве.

«Введение моратория на продажу земли – противоправное ограничение человека распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. Нарушение статьи 1 Протокола № 1 (защита собственности) Европейской конвенции по правам человека.

Недавно, 22 мая 2018 года палатой Европейского суда по правам человека было вынесено решение по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины», которым заявителям было присуждено по три миллиона евро за то, что они фактически не могут продать свою землю», – пояснил Олег Огородник.

Председатель Ассоциации фермеров Волынской области Руслан Фомич заметил, что когда-то рынок земли все-таки должен заработать. Но к этому вопросу надо подходить разумно и подготовиться. По его мнению, прежде чем отменять мораторий на продажу земли, нужно навести порядок в Госгеокадастре. Стоит провести ревизию и инвентаризацию земли.

«Когда-то рынок земли должен заработать. Но сейчас нет ни одного нормального законопроекта, который бы разрабатывали вместе с фермерами», – сказал Руслан Хомич.

По его словам, будет волна недовольства граждан, если не подготовить закон и отменить мораторий. Просто так делать этот шаг нельзя. Он считает, что «торговать» землей во времена агрессии России в Украине – это тоже преступление.

Председатель фермерского хозяйства «Собуцкий ФГ» Николай Собуцкий отметил, что сегодня отменять мораторий на продажу земли опасно. Но и оставлять мораторий – тоже не менее опасно. Ведь сейчас существуют коррупционные схемы, которые имеют отношение к земле.

«Нужно искать вариант выхода из этой ситуации. Не надо «прикрываться» мораторием. Его нельзя продолжать. Нужна политическая воля, чтобы не продолжать дальше мораторий. Но надо предложить новый формат взаимоотношений», – считает фермер.

По его мнению, нужно поддержать семейные фермерские хозяйства, работающий класс. И не надо оставаться на олигархически-клановом пути.

Он считает, что общественность должна принимать участие и влиять на решения, кому предоставлять возможность продавать землю, и в каких рамках.

Продать нельзя купить

Однако, несмотря на мораторий на продажу земли, некоторые граждане пытаются «обойти» закон.

Например, могут происходить рейдерские захваты. С 2013 года в Украине произошло 1690 рейдерских захвата. 539 – за последние полтора года. Об этом пишет Opendatabot, платформа для работы с открытыми данными.

По данным Opendatabot, зачастую рейдерские захваты происходят в столице и Киевской области. За последние 5 лет здесь было зарегистрировано 412 атак. На втором месте – Днепропетровская (133) и Львовская (89) области. А Волынская область на предпоследнем месте, что свидетельствует о низком уровне рейдерских захватов на протяжении последних лет.

Заместитель директора департамента агропромышленного развития Волынской ОГА Юрий Юрченко рассказал, что в прошлом году не было рейдерских захватов. В этом году были, но он не уточнил количество.

В Волынской ОГА начала работу «горячая линия» с целью выявления случаев незаконной и противоправной деятельности субъектов хозяйствования. Номер – (0332) 778 275, работает с 8.00 до 17.15 в будние дни. Также сообщить о таких фактах можно на электронный адрес: [email protected] круглосуточно.

В Главном территориальном управлении юстиции в Волынской области в ответ на запрос сообщили, что в 2017 году к ним не поступали жалобы или обращения о рейдерских захватах. Но в 2018 году было два обращения относительно рейдерского захвата земель сельскохозяйственного назначения.

Юрист Олег Огородник отмечает, что рейдерство содержит юридическую и физическую составляющие.

«Единственной защитой от физического захвата является физическая оборона. Однако, у фермеров или предпринимателей не всегда есть возможность нанять охрану для физической обороны от группы рейдеров. Юридический аспект состоит в тов, что у рейдеров появляется юридическая возможность и юридическое право «прийти и забрать себе должное», – утверждает юрист.

По словам Олега Огородника, это может произойти, когда у фермера закончились договоры аренды земли с крестьянами, а другой фермер этим воспользовался, заключил договоры с крестьянами на новых условиях и физически захватил земельные участки, где посеян урожай предыдущего фермера. Или же каким-то образом одна компания через суд признала за собой право собственности над другой, или же через искусственно созданный долг стала кредитором.

Схем рейдерского захвата достаточно много. Поэтому всегда нужно быть бдительным и следить за своими предприятиями, землями.

Для этого необходимо провести аудит заключенных договоров аренды земли и своевременно следить за их пролонгацией, следить за единым государственным реестром судебных решений не являетесь ли вы стороной (должником) по какому-то делу, проводить инвентаризацию имущества в том числе собранных урожаев на предмет их недостачи (хищения самими же работниками), своевременно обращаться к правоохранителям и юристов в случае малейших проявлений рейдерства», – сказал Олег Огородник.

Как «обходят» мораторий благодаря продуманным схемам

Эксперт по проблемам градостроительства Георгий Могильный рассказал о «схемах» использования земель для застройки. Например, когда у кого-то возникает желание застроить сельскохозяйственную землю во время действия моратория.

В этом вопросе многое зависит от того, находится ли земельный участок в пределах населенного пункта, или реально «ввести» в рамки, принадлежит ли земля к особо ценным.

«Берем участок сельхозземли за пределами города. Например, пай, который запрещено продавать. Разрабатывается детальный план территории (ДПТ – авт.), который предусматривает строительство на участке дачного поселка.

Когда этот ДПТ утвержденный РГА, собственник земли меняет целевое назначение земли с сельскохозяйственного назначения на рекреационное и далее уже продает. Можно вместо дачных домов предусмотреть возводить еще что-то.

Но это очень ограниченный вариант», – отметил он.

Георгий Могильный отметил, что в целом мораторий можно обойти вообще «глобально».

«У нас каждый гражданин имеет право бесплатно приватизировать 2 га под индивидуальное сельское хозяйство. И насколько я помню, на эти 2 га мораторий не распространяется. Вот только сельскохозяйственных земель на всех граждан все равно не хватит, запросто могут поделить на нужных людей, а потом выкупить у них бесплатно полученные наделы», – сказал эксперт.

***

Как видим, несмотря на мораторий на продажу сельскохозяйственных земель, некоторые граждане ищут различные способы, чтобы «обойти» закон. Некоторым это даже удается. Но правила игры должны быть честными и одни для всех. Нужно на законодательном уровне серьезно подходить к земельным вопросам, чтобы граждане получали на них правильные ответы.

Мая Голуб,
для ИA ZIK

Редакция не несет ответственности за мнение, которое авторы высказывают в блогах на страницах ZIK.UA

Если Вы заметили ошибку в тексте новости, выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Источник: https://zik.ua/ru/news/2018/08/02/moratoryy_na_prodazhu_zemly_y_shemi_oboyty_ego_volinskyy_yzmerenye_1378309

Почем в Украине продают землю

Как продать пай сельхозназначения в украине 2018

Несмотря на законодательный запрет, в Украине бойко торгуют аграрной землей. Автор проанализировал более пять тысяч онлайн-объявлений о продаже паев и обнаружил ряд факторов, влияющих на стоимость земли.

В Украине запрещено торговать землей сельхозназначения — действует мораторий на осуществление операций покупки и продажи. Земли под мораторием немало: 96% сельскохозяйственных земель Украины или 41 млн га. Три четверти из них — это земельные доли (паи), принадлежащие людям.

Украинские политики часто говорят о том, что продолевая мораторий на торговлю сельскохозяйственной землей они отвечают на запрос общества. Похоже, это правда: согласно опросу группы «», 72% населения выступают против продажи земли. Но не исключено, что именно политики и сформировали этот запрос.

Многие партии критикуют снятие моратория, чтобы получить поддержку на выборах. Но значит ли это, что земля под мораторием не продается?

Понять, сколько земли продают граждане, в каких регионах и по какой цене, непросто: прозрачного рынка в Украине нет. Получить ответы на эти вопросы автору помогла платформа онлайн-объявлений OLX.

Поскольку по закону покупка и продажа паев невозможна, в этой статье под продажей земли имеются в виду полулегальные способы изменения права собственности на земельные участки.

Объявления — только выборка из общего предложения теневого рынка земли. Оценить его размеры невозможно, поэтому изложенные данные не являются репрезентативными. Единственный способ увидеть полную картину — легализовать рынок.

Сколько и где паевой земли продают украинцы

Согласно расчетам VoxUkraine на сайте OLX выставлено на продажу 52,4 тыс га паевой земли. Это менее 1% паев, которые учитывает Госгеокадастр (27,7 млн. га).

В каких областях больше предложения земли, га

Больше всего паевой земли продают в Днепропетровской области — 7252 га. На втором и третьем местах — Запорожская и Харьковская области — 5479 га и 4525 га соответственно. Меньше паевой земли продают в Черновицкой (172 га), Львовской (246 га) и Волынской (344 га) областях. На все эти паи, выставленные на продажу на OLX, приходится менее 1% аграрных земель в каждой из этих областей.

Больше всего земли продают на востоке и юге Украины, меньше всего — на западе и севере. В западных регионах больше горной и лесистой местности, на севере — болотистой и лесистой. Такая земля не пригодна для сельского хозяйства. На востоке и юге страны расположены степи, благоприятные для растениеводства.

Стоимость аграрной земли

За последние четыре года средняя цена на землю упала на 25%. То есть земля сельскохозяйственного назначения из года в год существенно дешевеет.

Как менялась цена за гектар земли с 2016 до 2019, грн за га, в ценах 2016

Цены на землю на OLX находятся у нижней границы экспертных оценок ее стоимости в случае открытия рынка, а в 2019 году они упали чуть ниже этого предела. Так, по оценкам экспертов, при условии снятия моратория цена за гектар земли может составлять 1480-6030 долл.

То, что сейчас цена на OLX лишь немного ниже предполагаемой, означает, что в случае снятия моратория скачка цены на землю не произойдет. Скорее всего, расценки будут постепенно расти и со временем войдут в пределы экспертных оценок.

Впрочем, цена на землю на OLX все еще превышает нормативную оценку. По расчетам автора, в 2017 году она в среднем составляла 30 927 грн против 42 487 грн за га рыночной цены. Нормативная оценка — это стоимость земли, которую устанавливает государство для расчета земельного налога и ставки аренды.

Больше всего за гектар просят на Львовщине — 53824 грн, в Киевской области — 52 261 грн и Винницкой — 51 377 грн. Меньше всего — в Донецкой области — 22 539 грн, Черниговской — 26 079 грн и Луганской — 26 126 грн. Низкая стоимость земельных паев на востоке может объясняться близостью к зоне ООС.

Если средняя рыночная цена в Украине отличается от нормативной на 40-50%, то в некоторых областях она может отличаться в два раза.

В некоторых регионах, например, в Сумской и Одесской областях, нормативная оценка постепенно приближается к рыночной. Между тем в Донецкой области в 2016 году нормативная оценка была на 40% ниже рыночной, а в 2019 году она выше на 34%. Очевидно, лучшую землю продали в первые годы войны.

От чего зависит цена на землю

Что влияет на стоимость земли? Есть несколько гипотез.

Первая — чем больше земли продается в области, тем меньше там цена за сотку. Вторая — чем больше собирают аграрной продукции, тем выше стоимость земли. Третья — чем лучше инфраструктура рядом с землей, тем дороже земля. Четвертая — чем быстрее хотят продать земельный пай, тем он дешевле.

В Луганской и Донецкой областях на цену может влиять война. Для проверки этой гипотезы не хватает данных, поэтому она не была включена в перечень факторов.

Первая гипотеза. Экономическая теория гласит: большая предложение — ниже цена при прочих равных условиях. Итак, для больших участков цена должна бы быть ниже.

Регрессионный анализ показывает, что это действительно так, но снижение совсем незначительное. При увеличении площади участка на одну сотку цена за сотку в среднем снижается на 14 коп. При средней цене 260-538 грн за сотку такое снижение незаметно. Итак, цена за сотку почти не зависит от размера участка.

Вторая гипотеза. В областях, где с гектара собирают больше продукции, цена за сотку должна бы быть выше, так как, вероятно, земля там плодородные. Правда, здесь не учитывается фактор технологического уровня — эти данные отсутствуют.

Автор воспользовался данным Госстата за 2017-2018 годы по урожайности. Чтобы нивелировать фактор различной скорости созревания культур, он подсчитал коэффициент корреляции урожайности со средними рыночными ценами за гектар.

Обнаружилась сильная связь между урожайностью с гектара зерновых культур и ценой гектара земли. Почти отсутствует эта связь в случае картофеля и вообще отсутствует для овощных культур. Повышение связи между урожайностью зерновых и ценой за гектар, очевидно, связано с факторами, которые не учитывались в анализе.

Третья гипотеза. Автор предположил, что при наличии инфраструктуры или природных объектов рядом с паями цена на землю должна быть выше.

Для этого автор поискал разные вариации слов, связанные с инфраструктурой на украинском и русском языках. В список вошли такие слова: город, дорога, трасса, скважина, канал, река, озеро, вода, электричка, море, железная дорога.

После этого автор посчитал среднюю цену для объявлений с этими словами (596) и объявлений без них (5024). Как оказалось, средняя цена объявлений с указанными словами составляет 60 046 грн за га, остальных — 47898 грн за гектар. Разница — 12 148 грн. Действительно лучшее расположение участка повышает его стоимость.

Четвертая гипотеза. Влияет ли желание автора объявления быстро продать землю на цену? О намерении продать быстрее свидетельствует слово «срочно» в тексте заголовка. Таких объявлений оказалось 756, без этого слова — 4864.

В первой группе гектар стоил на 12% меньше: 43900 грн за га против 50000 грн за гектар. Таким образом, желание продать землю быстрее снижает ее цену.

Методика подсчета

Компания OLX предоставила 229202 объявления о продаже земли с января 2016 по май 2019 года. Базу пришлось чистить: эксперты отобрали только те объявления, где говорится о продаже паев.

Дело в том, что по объявлению «Продается земля сельскохозяйственного назначения» невозможно определить, находится ли она под мораторием. Если же в объявлении есть слово «пай», то это продажа земли под мораторием.

Поэтому алгоритм искал все формы слова «пай» на двух языках в заголовках и текстах объявлений.

Эксперты убрали целый ряд объявлений: если в объявлении не были указаны площадь или цена земли, если собственник предлагал только аренду, если вместе с паем продавались дома и если участки приватизированы. Также эксперты изъяли идентичные объявления, объявления о покупке пая и объявления с аномальным соотношением количества земли на продажу и цены.

Окончательный набор данных содержал 5620 объявлений.

Эксперты считали среднюю цену, а не среднее арифметическое, поскольку это предупреждает сдвиги в данных. Также важная деталь: все цены в этом исследовании были приведены к ценам 2016 года. Цены за 2019 приводились к ценам 2016 с использованием прогнозируемой инфляции на 2019 год.

Главные выводы

Больше всего паевой земли за 3,5 года продавали на востоке и юге Украины, меньше всего — на западе.

Например, в Днепропетровской области — 7252 га, в Запорожской области — 5479 га, в Харьковской области — 4525 га. В то же время в Черновицкой — 172 га, Львовской — 246 га, Волынской — 344 га.

Средняя цена на землю в Украине за 3,5 года составляет 37 393 грн за гектар.

С 2016 года цена снижается: в 2016 году — 54 545 грн за га, в 2017 году — 42 487 грн за га, в 2018 году — 40 050 грн за га, в 2019 году — 36 228 грн за гектар.

Самая дешевая земля — на востоке и севере, самая дорогая — в центре и на западе. Во Львовской области гектар стоит 53 824 грн, в Киевской — 52 261 грн, в Винницкой — 51 377 грн. Самую низкую цену выставляли в Донецкой области — 22 539 грн за га, Черниговской — 26 079 грн за га и Луганской — 26 126 грн за гектар.

На стоимость сельскохозяйственной земли в Украине влияют урожайность, наличие инфраструктуры и желание владельца быстро продать пай. С ростом площади участка цена за сотку почти не снижается.

Источник

Источник: https://www.capital.ua/ru/publication/130347-pochem-v-ukraine-prodayut-zemlyu

Фермеру на заметку: что будет в Украине после введения рынка земли

Как продать пай сельхозназначения в украине 2018

В следующем году Украине придется отказаться от очередного продления действия моратория на свободный оборот сельскохозяйственных земель. На рынке, по разным оценкам, могут быть предложены около 3 млн га угодий. К началу марта Кабинет Министров должен передать в Верховную Раду проект закона, который предусматривает продажу земель сельскохозяйственного назначения.

Под давлением запада

Когда именно заработает рынок земли, спрогнозировать трудно. Известно лишь то, что затягивать этот вопрос Верховная Рада уже не сможет. Во-первых, этого требуют влиятельные структуры Запада.

Еще  весной прошлого года Европейский суд обязал Украину снять мораторий на продажу земли, поскольку это нарушает Конвенцию по правам человека.

С аналогичным требованием выступает и МВФ, который продолжает быть нашим главным кредитором.

Во-вторых, конституционные ограничения на права собственности не могут длиться вечно. Учитывая это при последнем продлении моратория на продажу земли (который будет действовать до 2020 года) Верховная Рада решила обязать чиновников подготовить проект закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Речь идет о возможной продаже сельскохозяйственных земель, находящихся в государственной, коммунальной и частной собственности (такие операции должны проводиться исключительно на конкурсной основе путем электронных торгов).

Владелец, который продает землю, обязан сначала предложить ее своим арендаторам (они имеют преимущественное право на приобретение земли), а в случае отказа – другим пользователям.

Обязательное условие для свободного оборота сельскохозяйственных земель – завершение их инвентаризации с одновременным внесением полученных данных в Государственный земельный кадастр. Но отсутствие у власти стратегического видения главных целей и задач возникает множество вопросов. Ведь сам по себе рынок земли не может быть самоцелью.

По формуле ренты

Законодательные инициативы открывают широкие двери для продажи земель, но при этом не дают четкого ответа на их оценивание. Это означает, что сотки и гектары уйдут с молотка по действующим правилам, связанными с нормативной и реальной оценками земли.

Нормативная цена земли равна стократно размера земельного налога за нее. Для ее определения пользуются нормами еще двух законов – «Об оценке земли» и «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Кроме того, существует ряд нормативных методик. Например, прибыльный способ предусматривает анализ и прогнозирование чистой прибыли (полученных от эксплуатации земельного надела).

Сравнительный – связан с оценкой стоимости соседних (аналогичных) наделов. Третий способ – метод остатка земли: он состоит в детальных расчетах финансовых затрат, которые необходимо осуществить для улучшения урожаев. Речь идет о расчете убытков (в случае искусственной замены почвы, внесение удобрений, мелиорации почвы и т.д.).

По реальной оценке земли, то сегодня она вычитается из той ренты, которую приносит данный участок: определяется с учетом денежной суммы, что приносит ежегодный доход (в виде банковского процента).

То есть продавец-землевладелец рассчитывает получить по меньшей мере такую ​​сумму, которая в дальнейшем принесет доход в виде банковского процента – равнозначного летней ренте с данного земельного участка.

В свою очередь покупатель получает не саму землю, а доход, который она должна приносить.

Следовательно, цена земли – это капитализированная земельная рента, или рентный доход за определенное количество лет, которым компенсируется сумма сделки. В таком случае, как утверждают специалисты, оценку земли целесообразно определять по формуле:

ЦЗ = (ЗР: NБ) х100%,

где ЦЗ – цена земли; ЗР – земельная рента; NБ% – норма банковского процента.

Например, ежегодная рента с 1 га земли составляет 7000 гривен, а банкиры предлагают в среднем 10% годовых. Исходя из этого, 1 га будет стоить в пределах 70 000 гривен. Таким образом, потенциальный покупатель может отнести в банк свои кровные и получать такие же доходы, как и землевладельцы (которые рассуждают так же, вынашивая свои планы на будущее).

Конечно, в нынешних реалиях такие расчеты выглядят скорее теоретическими, чем практическими. Ведь конкретная цена земли как товара будет определяться конъюнктурой рынка – спросом и предложением, достаточно ясно (может расти или уменьшаться в зависимости от изменения цены).

Величина спроса зависит от различных факторов: размера земельного налога, транспортных коммуникаций, электросетей и даже инфляции (поскольку земля – ​​реальный актив).

На земельную стоимость также влияют снижение доходов фермерских хозяйств, местоположение, плодородие и тому подобное.

Оценка участка должно базироваться на результатах геодезических и геологических исследований (информации о составе почвы, уровень протекания грунтовых вод, рельеф).

При этом следует обратить внимание и на кадастровую оценку, которая позволяет количественно установить уровень ценности участка среди окружающих земель (ориентировочную стоимость). Более подробно говорить о рынке земель можно будет только после того, как он заработает. На данный момент можно руководствоваться только пожеланиями со стороны землевладельцев и арендаторов.

Кто сколько даст?

Земля в Украине дорожает из года в год. Это вызвано рядом причин: повышением размеров земельной ренты (вследствие роста индустрии отдыха и туризма), высоким спросом на сельскохозяйственную продукцию и медленным ростом урожаев.

Также не надо забывать, что в результате процессов урбанизации значительная часть земель изъята из сельскохозяйственного оборота и передана под строительство небоскребов, дорог, «рукотворных» морей (вспомнить хотя бы о Киевском водохранилище, ради которого в советские времена уничтожили около полутора десятка окружающих сел).

Эти и другие факторы указывают на то, что рынок земельных отношений будет развиваться, а вместе с ним – пользоваться повышенным спросом и сама оценка земли. После снятия моратория ожидается рост цен, как это наблюдалось в соседней Польше (где стоимость одного гектара иногда подпрыгивала до 10 000 евро).

По мнению экспертов, стартовая цена за 1 га сельскохозяйственной земли в среднем составит $ 2 500 (около 70 000 гривен). По крайней мере так считает доктор экономических наук, заведующий отделом земельных отношений и природопользования Института аграрной экономики Ольга Ходаковская.

По ее данным, свои земельные паи хотят продать около 10,4% владельцев. Если говорить языком цифр, то предложение на рынке земель составит 1,5-2,8 млн га сельхозугодий.

В то же время для трети землепользователей (32%) приемлемой для выкупа земель является цена, не превышающей $ 500 за 1 га. Еще 22,2% могут предложить землевладельцам вдвое больше – около $ 1000. Доля лиц, которые могут заплатить $ 2000, составляет лишь 10,7%. Указанные суммы свидетельствуют об очевидной попытке потенциальных покупателей и продавцов выдавать желаемое за действительное.

Принцип «кто больше даст» может привести к тому, что значительная часть земли окажется в руках представителей иностранных структур (через подставных лиц), которые будут спекулировать земельными участками в Украине.

Как это возможно реализовать на практике? Схема довольно проста: на первом этапе создается общество с ограниченной ответственностью «А» с последующим распределением уставного капитала: 99% + 1% (99% – нерезидент, 1% – физическое лицо, гражданин Украины).

На втором – создается ООО «Б» с новым распределением уставного капитала: 99% + 1% (99% – ООО «А», 1% – физическое лицо, гражданин Украины).

И именно это ООО ( «Б») уже не будет иметь признаков иностранного предприятия (о котором упоминается в Земельном кодексе), поскольку де-юре основано гражданином Украины и юридическим лицом Украины.

Еще один вариант возможен при создании ООО «нужным» гражданином Украины, а после госрегистрации права собственности осуществляется выкуп долей в уставном капитале непосредственным заказчиком – иностранным субъектом.

Впрочем, юристы могут назвать еще с десяток способов обойти ограничения на продажу земли нерезидентам, установленные Земельным кодексом.

Это вызвано тем, что действующее законодательство не содержит существенной запрета на то, чтобы иностранные компании или граждане других государств выкупали доли в уставном капитале юридических лиц (имеющих в собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения).

Такой путь капитализирует аграрные отношения, но не способствует формированию реального владельца и хозяина земли.

Процедура

По данным Государственного земельного кадастра, уже внесены данные о 18 млн участков с 25 млн имеющихся (эту информацию еще нужно согласовать с Государственным реестром прав на недвижимое имущество).

Перед введением рынка нужно завершить инвентаризацию государственных земель. А именно снятие моратория нужно проводить в два этапа: сначала снять запрет на отчуждение земли коммунальной и государственной собственности, в дальнейшем – предоставить разрешение на отчуждение частных участков через проведение прозрачных торгов.

В любом случае на этом рынке нужно навести порядок, поскольку там процветают теневые схемы: значительную часть земель еще не зарегистрировали и незаконно передают в аренду.

Также надо четко очертить круг субъектов, которые будут покупать земли сельскохозяйственного назначения. Сейчас это юридические и физические лица, которые не имеют подтверждения о своей аграрной квалификации.

Сегодняшняя стоимость 80% участков, которые выставлены на продажу, гораздо завышена. Такие цены, как правило, продиктованы не условиями рынка, а лишь желанием продавцов. Чтобы избежать подобных ошибок, надо воспользоваться выводами экспертов.

Новые законодательные инициативы предусматривают деятельность лицитатора – физического лица со спецподготовкой, которая непосредственно проводит аукционы и фиксирует самую высокую цену во время проведения земельных торгов. Лицензированием субъектов этого вида деятельности будет заниматься орган исполнительной власти – Государственное агентство земельных ресурсов Украины.

Публичные торги должны начинаться с объявления лицитатором стартовой цены с одновременным ударом гонга (молотка). Если в течение трех минут никто не отреагировал, лот снимается с продажи. Всем участникам, которые отказались приобрести землю, гарантийные взносы не возвращаются. Землю продадут тому, кто предложит самую высокую цену.

Победитель обязан в течение 10 банковских дней заключить договор купли-продажи и перечислить средства на соответствующий номер банковского счета. Срок оплаты может быть продлен с согласия заказчика, но не более 30 календарных дней. Если же победитель отказывается подписать протокол, то автоматически лишается права на дальнейшее участие в аукционе.

Стартовая цена сельскохозяйственных земель, относящихся к государственной собственности, не может быть ниже ее стоимости: она определяется на основании результатов экспертной денежной оценки (которая проводится в соответствии с методикой, утвержденной Кабмином).

С момента продажи участка сельскохозяйственного назначения не допускается изменение его целевого назначения в течение 10 лет.

Зарубежный опыт

По данным различных исследований, средняя цена за 1 га сельскохозяйственной земли в Венгрии составляет $ 4000, Эстонии – $ 5000, Румынии – $ 6000, Польше – $ 11 000. Самыми дорогими считаются земли Нидерландов и Швейцарии, где цены за 1 га достигают $ 63 700 и $ 70 000 соответственно.

Запрет на продажу сельскохозяйственной земли установлена ​​в американском штате Айова, Канаде, а также Израиле: там только разрешено брать землю в долгосрочную аренду – до 50 лет.

Во многих европейских странах отчуждения земли разрешается при определенных ограничений. Например, в Польше преимущественно практикуют семейные фермерства, которые обрабатывают около 80% земель.

Максимальная площадь участка для одного владельца – 500 га. Земельный рынок находится под пристальным контролем государства – Агентства сельскохозяйственной собственности (которое выкупает землю по рыночной цене).

А вот разрешения на покупку земли иностранцами отменили еще в 2016 году.

В Дании земельные участки сельскохозяйственного назначения могут продавать только при условии сохранения их статус-кво. Покупатели должны прожить последние восемь лет в сельской местности и заниматься только фермерством. Продавать землю разрешается только для нужд физических лиц – фермеров (максимальный лимит – до 150 га).

Зато у немцев все наоборот: 55% сельскохозяйственной земли принадлежит мощным по европейским стандартам агропредприятиям (или обрабатывается ими на правах аренды). Лимит колеблется от 400 до 500 га.

Остальные земли – в собственности средних и мелких фермеров. Ограничений для покупки иностранцами нет.

Но надо учитывать порядок отчуждения земель с разрешения местных органов власти: они должны получить обоснование со стороны потенциального покупателя и подтверждения его профессиональной подготовки.

В Болгарии купить землю могут граждане страны, члены Европейского Союза, юридические и физические лица, которые находятся там более пяти лет (речь идет только о представителях тех стран, с которыми заключены международные соглашения). На землю свободная, лимиты земельной собственности отсутствуют. Такая же ситуация и в Эстонии, где иностранцы могут приобрести землю для фермерских целей и даже изменять его целевое назначение (через пять лет).

Источник: https://uteka.ua/publication/news-14-delovye-novosti-36-fermeru-na-zametku-chto-budet-v-ukraine-posle-vvedeniya-rynka-zemli

Адвокат Орлов
Добавить комментарий