Агентский договор на продажу коммерческой недвижимости

Заключения эксклюзивного договора, агентский договор, услуги по недвижимости, продать недвижимость по максимальной цене – www.kubanmakler.ru

Агентский договор на продажу коммерческой недвижимости
Защита продавца от криминала и непрофессионализма. Новичок на рынке недвижимости вполне может стать жертвой мошенников. Давая информацию в несколько агентств недвижимости, вместо встречи с покупателями Вы рискуете нарваться на людей, которые попытаются завладеть вашей недвижимостью преступным путем.

При этом Вам вряд ли удастся выяснить, откуда произошла утечка информации. Только если Вы заключаете эксклюзивный договор и сдаете документы на хранение, компания полностью отвечает за Вашу безопасность. Как только мошенники узнают, что по вашему объекту заключен эксклюзивный договор и документы хранятся в компании, они не станут проявлять интерес к Вам и Вашей недвижимости.

Защита экономических и правовых интересов продавца.

Оформив отношения эксклюзивным договором, клиент нашего агентства недвижимости получает  все необходимые консультации по маркетинговым вопросам. Наработанные технологии, опыт и высокопрофессиональная подготовка сотрудников компании гарантируют надежную защиту финансовых и правовых интересов продавца. Прохождение сделки строго отслеживается на всех  этапах. Заключая эксклюзивный договор, Вы получаете уверенность в том, что Ваши финансовые  и правовые интересы будут защищены. 

Реальная оценка объекта недвижимости и лучшая ориентация на рынке

Невозможно назвать точную стоимость объекта недвижимости, услышав его описание по телефону. Оценщики компании изучают аналогичную недвижимость в Вашем районе, выявляя,  чем другие объекты лучше, какие имеют недостатки, анализируют ожидания рынка, спрос и  предложение, цены реальных продаж, а не цены предложения, указанные в печатных каталогах. Такой подробный маркетинг позволяет реально оценивать объект недвижимости и показать покупателю все его достоинства по сравнению с аналогичными объектами. А большой объём  работы связан с затратами сил и времени агента. Заключая эксклюзивный договор , Вы получаете возможность выгодно продать свою недвижимость в короткие сроки.

Экономия времени и уменьшение ненужных контактов.

Сколько часов, складывающихся в дни, недели, месяцы, потребуется человеку, продающему недвижимость, на телефонные разговоры и встречи с потенциальными покупателями? Много! И нет никакой гарантии, что все затраты времени и сил не окажутся тщетными. А поскольку время – это деньги, резонно его экономить, поручив все связанные с поиском покупателя хлопоты профессионалам. Специалисты нашего агентства недвижимости, действуя по наработанным технологиям, справятся с ними быстрее и успешнее.

Эффективная схема рекламы.

В каких изданиях дать рекламу о продаже недвижимости? И какие финансовые затраты на  рекламу обеспечат ее отдачу? Все эти вопросы не стоят перед продавцом, заключившим эксклюзивный договор. Агентство по ндвижимости запускает эксклюзивную рекламу по своим многочисленным, безотказно действующим информационным каналам (профессиональные издания, база данных в Интернете, т.д.). Полнота и широта рекламы продаваемого объекта обеспечивают ее эффективность и, в конечном счете, успех всей сделки. Такие временные и  финансовые затраты на рекламу возможны только если компания уверена, что Вы сотрудничаете только с ней. Заключая эксклюзивный договор, Вы получаете максимально эффективную  рекламу.

Возможность продать недвижимость по максимальной цене.

Покупатель знает, что история эксклюзивных объектов недвижимости, продаваемых через надёжные фирмы, тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше. Подготовленных, “чистых” объектов недвижимости на рынке не так много. Заключите эксклюзивный договор — и агентство затратит деньги и время на проверку объекта, на его подготовку к продаже, а покупатель будет готов заплатить за гарантии своего спокойствия даже выше рыночной стоимости.

Возможность работать с профессиональным агентом.

Основами нашей профессиональной квалификации являются корректность и тактичность. Поэтому, если клиент отказывается от эксклюзивного договора, то ему не будут навязыватьтакую форму работы. Однако надо понимать, что приоритетным для нашего агентства недвижимости является именно работа по эксклюзивным договорам, подтверждающим серьезность намерений клиента. Не заключая эксклюзивный договор, Вы сами ставите себя в менее выгодное положение по сравнению с теми, кто выбрал эту форму работы. Конечно, это не означает, что агент не будет заниматься Вами. Просто работа может занять больше времени. Но

решение остается за Вами… Целесообразность, эффективность, выгода и признание клиентами эксклюзивного обслуживания подтверждаются практикой. Сегодня на рынке недвижимости 80-90% сделок совершается по эксклюзивным договорам. И это самый красноречивый аргумент в пользу эксклюзивного обслуживания при продаже недвижимости!

Источник: http://www.kubanmakler.ru/dodovor/premushestva.htm

Образец договора с продавцом квартиры, с оформлением сделки

Агентский договор на продажу коммерческой недвижимости

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР № _________

г. Клин «___» ___________ 2017 г.

Мы, гр.

_________________________________________, ________________ года рождения, паспорт: серия _______, № ___________ выдан _______________________________________________________ ________________ года, код подразделения: ______________________, проживающая(ий) по адресу: ____________________________________________, именуемая(ый) в дальнейшем «Принципал», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «_________», в лице директора ____________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Агент», с другой стороны, вместе в дальнейшем именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

1.1.По настоящему договору «Агент» обязуется за вознаграждение совершать по поручению «Принципала» от его имени, и за его счет следующие юридические действия:

–  рекламировать недвижимое имущество «Принципала» в виде однокомнатной квартиры, общей площадью _____ кв.м., жилой площадью _________ кв.м., находящейся на __ этаже ______ этажного панельного дома, расположенного по адресу: Московская область, Клинский район, г. Клин, ул. _______, д. _____, кв. _____ (далее по тексту именуемый  «Объект»);

– осуществлять поиск и привлечение потенциальных покупателей для заключения «Принципалом» договора купли – продажи «Объекта»;

– заключить предварительный договор или соглашение об авансе на «Объект»«Принципала»;

– получить задаток или аванс от имени «Принципала»;

– подготовить документы для заключения договора купли – продажи «Объекта»  «Принципала»;

– сопровождать «Принципала» в МФЦ г. Клин при сдаче на регистрацию договора купли – продажи «Объекта».

1.2. Дополнительные характеристики «Объекта»:

– кадастровый номер: _________________;

– комнаты (раздельные, смежные);

– с/у (раздельный, совмещенный);

– наличие балкона (лоджии) (указывается в кв.м.)____________;

– наличие кладовки ___________;

– расположение окон __________(во двор, на улицу, в обе стороны);

– окна (пластиковые, деревянные);

– наличие решеток на окнах _______;

– наличие ремонта;

– наличие мебели (например – отсутствует);

– входная дверь (деревянная, металлическая);

– коммуникации (например, все центральные или плита электрическая);

– показания счетчиков ________________________________________;

– в квартире зарегистрированы _______________, которые после продажи (сохраняют или не сохраняют право пользования).

1.3. «Объект» принадлежит «Принципалу» на основании:

______________________________________________________________, что подтверждается ____________________________________________________________

1.4. «Агент» за свой счет проводит юридическую экспертизу правоустанавливающих документов на «Объект». Эти действия направлены для предоставления гарантий покупателю об отсутствии в дальнейшем претензий третьих лиц на «Объект».

1.5. При подписании настоящего договора «Принципал» передал «Агенту» следующие документы: _______________________________________________________(ключи в количестве  ______ шт.)

1.6. «Агент» гарантирует «Принципалу» сохранность принятых от него документов и ключей.

1.7. Обязательства «Агента» считаются исполненными с момента подписания договора купли – продажи «Объекта».

1.8. Обязательства «Принципала» считаются исполненными после полной оплаты вознаграждения «Агента».

1.9. По сделкам с третьими лицами, совершенным «Агентом» в исполнение настоящего договора, права и обязанности возникают непосредственно у «Принципала».

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

2.1. «Принципал» обязуется:

2.1.1. Не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, и воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.

«Агенту» предоставляется исключительное «эксклюзивное» право на предоставление услуг, указанных в настоящем договоре.

2.1.2. Снабжать «Агента» необходимыми каталогами, планами и другими материалами, имеющимися в его распоряжении в отношении «Объекта».

2.1.3. Уплатить «Агенту» вознаграждение в порядке и на условиях договора.

2.1.4. При наличии возможности, предоставить «Агенту» право, на время продажи «Объекта», разместить на наружных стенах «Объекта» рекламные носители, с целью привлечения потенциальных клиентов.

2.1.5.

Не размещать самостоятельно либо с привлечением третьих лиц на наружных стенах «Объекта», рекламных носителях, информационных досках, а также в сети интернет, информацию, направленную на отчуждение «Объекта», а именно: свои контактные данные, почтовые и фактические адреса, фотографии, видеоролики, информацию о месторасположении, и описание «Объекта».

2.1.6. В случае, если информация, указанная в п. 2.1.5. настоящего договора, была размещена до его заключения, «Принципал» обязан уведомить «Агента» обо всех ресурсах, на которых «Принципал» самостоятельно разместил рекламные материалы, а также в 3-х дневный срок отозвать, демонтировать или удалить данную информацию.

2.1.7. Передать «Объект» «Агенту» в надлежащем состоянии, соответствующим условиям договора, без скрытых или явных повреждений и недостатков.

2.1.8. К моменту заключения сделки купли – продажи «Принципал» обеспечивает выполнение следующих условий: «Объект» не сдан в аренду, не отчужден, не заложен, не находится в споре, под запрещением (арестом) не состоит.

2.1.9.

«Принципал» гарантирует истинность следующих сведений: отсутствуют иные права на «Объект» у третьих лиц; собственники и проживающие в квартире граждане не лишены и не ограничены в дееспособности, не состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере; из «Объекта» никто не снят с регистрационного учета временно (на службу в ВС, в места лишения свободы, в районы Крайнего Севера и т.п., Дом престарелых, Детский дом и т.д.); в течение срока владения или проживания в «Объекте» не были зарегистрированы и не имели права проживания несовершеннолетние не указанные в настоящем договоре; «Объект» не подвергался какой-либо перепланировке без надлежащего оформления; предыдущие владельцы (и члены их семей) не имеют по отношению к «Объекту» претензий, которые могут повлечь отрицательные последствия для будущего собственника; «Объект» получен в собственность не в результате залога; дом, в котором находится «Объект», не идет под снос, реконструкцию, капитальный ремонт; регистрационный учет по месту жительства в «Объекте» разрешен.

2.1.10. «Принципал» обязан до проведения сделки купли-продажи оплатить задолженности по коммунальным платежам, электроэнергии, абонентской плате за телефон, домофон.

Источник: http://xn----7sbba7ah5a7b9c.xn--p1ai/obrazets-dogovora-s-prodavtsom-kvartiryi-s-oformleniem-sdelki/

Что нужно знать, заключая договор с агентством недвижимости? – Рынок жилья

Агентский договор на продажу коммерческой недвижимости

Подпишитесь на нас:

21.04.2015 | 09:30 20255

Заключая договор с агентством недвижимости, важно понять, за что несут ответственность риэлторы и на какие услуги может рассчитывать клиент за свои деньги. И в каких случаях от сотрудничества лучше воздержаться.

Уважающие себя агентства и частные риэлторы всегда действуют в интересах клиента. Профессионалы дорожат своей репутацией, а потому заинтересованы оказывать качественные услуги: довольный клиент будет рекомендовать их своим друзьям, родственникам и знакомым. И все же риск нарваться на недобросовестного агента (или риэлторскую компанию) до сих пор существует.

Форма и содержание

Агентства недвижимости предлагают заключить продавцам и покупателям недвижимости различные формы соглашений: договор комиссии, агентирования, возмездного оказания услуг. Все они предусмотрены Гражданским кодексом РФ.

По словам президента ГК «Экотон» и председателя правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, выбор формы соглашения зависит в первую очередь от особенностей проводимой сделки и объема оказываемых агентством услуг.

При этом законодательные требования агентского договора отсутствуют: стороны могут включать в текст договора любые пункты по своему усмотрению.

«Риэлтор размещает рекламу в СМИ, консультирует клиента, при необходимости – советует изменить цену, организует сбор и подготовку необходимых для проведения сделки документов.

В наших договорах прописано, что агентство может запрашивать у клиента любую информацию об объекте, принимать участие в переговорах с покупателями, а также отказаться от исполнения договора, если выяснится, что впоследствии сделка может быть оспорена», – говорит юрисконсульт АН «АРИН» Елена Рудницкая.

Купля-продажа квартиры: этапы сделкиНеобходимость купить квартиру в нашей жизни возникает нечасто, и опыта проведения таких сделок у большинства граждан нет.

Но даже если вы планируете привлечь >>Как уточняет директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева, в договоре необходимо указывать стоимость квартиры, размер комиссионного вознаграждения агентства, срок действия соглашения и способ оформления сделки (через нотариуса или в простой письменной форме). «Если речь идет об оказании услуг по продаже жилья на вторичном рынке, агентство несет ответственность за конечный результат сделки. Кроме того, риэлторская компания должна проверить юридическую чистоту квартиры», – добавляет эксперт. Задача агента – сопровождать весь процесс покупки квартиры: предлагать варианты жилья, осматривать объекты, собирать и готовить необходимые документы, координировать процесс регистрации собственности. А при необходимости – содействовать в подготовке документов на получение ипотеки и т. д. Поэтому соответствующие пункты необходимо прописать в договоре с агентом.

Итак, главное: в договоре нужно указать права, обязанности и ответственность сторон, стоимость объекта и размер агентской комиссии.

Тайная комиссия

Теперь попробуем разобраться, какие уловки используют нечистые на руку агенты. Оговоримся сразу: добропорядочные участники рынка описываемыми ниже методами, разумеется, не пользуются. Впрочем, к профессионалам обращаются далеко не все. Поэтому есть смысл предостеречь читателей от возможных ошибок.

Помните, что добросовестное агентство должно запросить у продавца оригиналы правоустанавливающих документов – для проверки юридической чистоты объекта. Но никогда не будет требовать передачи их на хранение.

Не стоит без крайней на то необходимости подписывать доверенность на получение риэлтором задатка от покупателя – разве что вы находитесь в другом городе и не можете присутствовать при сделке.

Собственники, владеющие недвижимостью менее трех лет, при продаже объекта должны платить налог, поэтому во многих случаях они попросят указать в договоре купли-продажи заниженную цену.

Имея на руках «добро» на получение задатка от покупателя и заручившись согласием продавца указать в договоре заниженную цену, недобросовестный агент получает возможность присвоить себе часть разницы между реальной стоимостью объекта и указанной в договоре суммой.

Схема проста. Выставив квартиру по изначально оговоренной с продавцом цене, к примеру за 4 млн руб., спустя несколько недель агент сообщает собственнику: звонков от потенциальных покупателей нет, следует значительно снизить цену. Либо желающий приобрести объект нашелся, но хочет получить большую скидку. Продавец соглашается на уменьшение реальной цены сделки, скажем до 3,6 млн руб. (помним, что он и так согласился указать заниженную стоимость в договоре купли-продажи). При этом агент уже договорился с покупателем о цене в 3,8 млн и о том, чтобы тот не будет сообщать продавцу фактическую цену, за которую приобретен объект. Получив предоплату от покупателя, агент присваивает часть этой суммы (в нашем случае – 200 тыс. руб.) в виде «скрытой комиссии».

Что можно посоветовать, дабы не оказаться в подобной ситуации? Крайне нежелательно подписывать доверенность на получение средств.

Обязательно требуйте встречи с потенциальным покупателем для согласования цены и контролируйте все этапы сделки. Ну и в договоре купли-продажи все-таки лучше указывать реальную стоимость объекта.

Тогда у посредника не будет возможности заработать на вашей беспечности.

Двойная комиссия

Теперь рассмотрим ситуацию, при которой обманутым может оказаться покупатель. Предположим, вы нашли подходящую квартиру: связываетесь с продающим этот объект агентством, приходите в офис компании. На этом этапе вам предлагают внести залог – в качестве предоплаты по будущей сделке.

Понятно, что у вас возникнет два логичных вопроса: будет ли засчитана эта сумма в качестве частичной оплаты договора купли-продажи (в случае успешного проведения сделки) и в какой форме оформляется залог.

Вам могут предложить заключить так называемый договор на оказание информационных услуг, по условиям которого вы теряете залог, если решите отказаться от сделки. На резонное возражение о том, что вы сами нашли эту квартиру и никакие информационные услуги вам не требуются, вам ответят: эта наша стандартная, проверенная годами форма взаимодействия.

Многие соглашаются на предложенные условия: казалось бы, квартира найдена, остается лишь подписать договор купли-продажи, а агентский договор – пустая формальность.

Но после того как клиент подпишет этот документ, заинтересовавшую его квартиру могут «продавать» еще пару-тройку месяцев.

Потеряв терпение, клиент отказывается от услуг агентства и таким образом теряет залог. Выставляя привлекательную квартиру по хорошей цене и «обработав» нескольких интересантов, недобросовестная компания заработает на оказании «информационных услуг». А уже потом – непосредственно на продаже объекта.

Доверяй, но проверяй

Понятно, что уважающие себя агентства и специалисты по недвижимости вряд ли будут заниматься подобными «делами».

Однозначно можно утверждать, что большинство агентов по недвижимости – ответственные люди, которые заинтересованы в том, чтобы предоставить своим клиентам качественную услугу, сэкономить их деньги и время. Но не стоит забывать, что в законодательстве нет четких требований к оказанию риэлторских услуг.

«Любая форма договора с агентством недвижимости представляет собой непоименованную сделку. Отношения сторон регулируются не специальным законом, а общими нормами права.

Следовательно, в соглашении можно прописать фактически любые условия, в том числе нарушающие права клиентов», – поясняет нотариус Нотариальной палаты Петербурга Алексей Комаров.

Что можно посоветовать? В первую очередь – выбирать надежное и проверенное агентство и внимательно читать договор, который вам предлагают подписать.

Сергей Бардин    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/217188/

Посреднические сделки: юридические аспекты

Агентский договор на продажу коммерческой недвижимости

В своей деятельности компании часто пользуются услугами посредников. При этом в каждом случае фирмы стараются выбрать для себя наиболее оптимальный посреднический договор. В данной статье мы рассмотрим некоторые моменты, которые фирме необходимо учесть при заключении такого договора.

Как известно, Гражданский кодекс не содержит такого понятия, как посредническая деятельность. Однако в нем приводится понятие коммерческого посредника – лица, действующего в чужих интересах, но от своего имени1.

Отношения посредников и фирм, пользующихся их услугами, регулируются нормами договоров поручения, комиссии и агентирования2. Рассмотрим подробнее предмет каждого из указанных видов договоров:

  • по договору поручения поверенный обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия3;
  • по договору комиссии комиссионер обязуется по поручению комитента за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента4;
  • по агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала5.

В каждом из 3 перечисленных договоров одна сторона (поверенный, комиссионер, агент) выступает посредником и обязуется выполнить определенные действия по поручению и за счет другой стороны (доверителя, комитента, принципала). Выбор же той или иной формы посреднического договора зависит от нескольких обстоятельств, в частности, от чьего имени действует посредник и от характера самого поручения.

Так, если предполагается совершение разовых сделок (например, закупка) или однотипных юридических действий (например, сбор необходимых документов, оформление соответствующих прав фирмы в регистрирующих органах или представление ее интересов в государственных органах, судах и т. д.

), фирма может выбрать договор поручения.

Отметим, что этот договор отвечает всем установленным Гражданским кодексом признакам представительства от имени другого лица, а в тех случаях, когда поручение непосредственно связано с предпринимательской деятельностью, – коммерческого представительства6.

Если же компании необходимо заключить одну или несколько сделок, но, например, нет возможности осуществить это самостоятельно или организация не хочет вступать в непосредственные отношения с контрагентами, то посреднические отношения могут быть оформлены договором комиссии. На практике договор комиссии, как правило, заключается на совершение сделок по договору купли-продажи. И третий вариант – агентский договор. По нему агент, чтобы исполнить поручение, помимо совершения действий, влекущих за собой юридические последствия, выполняет в интересах принципала также действия фактические. Например, при продаже товара агент может и рекламировать его. Так как при этом в правоотношения с рекламодателями принципал не вступает, то действия агента для него не повлекут за собой юридических последствий. Он лишь обязан будет оплатить понесенные посредником расходы на рекламу. Как видим, агентские договоры предоставляют посредникам больше возможностей для исполнения поручения заказчика. Ведь по договору комиссии совершаются только сделки (юридические действия, которые направлены на возникновение, изменение или прекращение гражданских отношений). Что касается договора поручения, то с его помощью помимо сделок можно оформить также и оказание услуг посреднического характера. Однако в этом случае фактические действия, хотя и могут сопутствовать выполнению юридических действий, не являются предметом договора поручения. Обратите также внимание, что определение коммерческого посредника применимо к комиссионеру и агенту.

Другой отличительной чертой агентского договора является его длящийся характер, выраженный в том, что он заключается, как правило, на определенное время, а не для выполнения определенных действий (сделок).

Кроме того, договор может содержать условия, запрещающие агенту заключать аналогичные агентские договоры, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре7, а принципалу – с другими агентами, действующими на ней8.

Что касается договора комиссии, то его разрешается заключать с указанием или без указания территории исполнения, с обязательством комитента не совершать с контрагентами сделок, выполнение которых поручено комиссионеру, и без него9. Перейдем к другим аспектам рассматриваемых договоров (см. также таб. на стр.30).

Права и обязанности

По договору поручения и агентскому договору, по которому агент выступает от имени принципала, права и обязанности, возникшие из отношений с контрагентами, появляются у доверителя (принципала).

По договору же комиссии и агентскому договору, где агент действует от своего имени, правообладателем и ответственным перед третьими лицами становится посредник. При этом не имеет значения, вступил ли комитент (принципал) непосредственно в правоотношения с контрагентами и поименован ли он в договорах.

Расчеты по договорам также будут вестись посредником. Впоследствии он должен передать организации все полученное по сделкам, а также уступить права по тем из них, которые не исполнены контрагентом10.

Таким образом, право собственности на товары, приобретенные или реализуемые по посредническому договору, к посреднику не переходит. С правом собственности тесно связан риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.

По общему правилу11 его несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако в отношении имущества, переданного посреднику для исполнения поручения, действует специальная норма.

Следуя ей12, такой риск всегда возлагается на посредника, если он действует от своего имени.

Возможные риски

Как уже отмечалось, по агентскому договору диапазон действий посредника шире, чем по другим договорам, и это влечет за собой определенный риск для принципала. Связан он с тем, что сразу не всегда возможно предусмотреть в договоре все те действия, которые должны быть совершены агентом.

Поэтому в договоре, как правило, определяются лишь общие полномочия агента.

В этом случае принципал в отношениях с контрагентами не вправе отказаться от исполнения совершенных агентом сделок, ссылаясь на отсутствие у него соответствующих полномочий, если только не докажет, что контрагент знал или должен был знать об ограничении полномочий посредника13.

При оформлении посреднического договора важно учитывать, чтобы включенные в него условия соответствовали правовому содержанию, установленному гражданским законодательством. Обусловлено это тем, что договор может быть переквалифицирован контролирующими или судебными органами14.

Например, договор комиссии часто признают договором купли-продажи из-за того, что посредник по договору обязуется перечислить деньги за товар, взятый на комиссию, в определенный срок, что противоречит самой юридической природе договора комиссии, из которой не прослеживается гарантия комитенту, что его товар будет продан.

Также посредники, действующие от своего имени, не могут исполнять поручение по заключению сделок с недвижимостью (например, по договору комиссии риелтор может только найти подходящий объект недвижимости, но не заключать сделку)15.

Некоторые фирмы-посредники заключают договоры на осуществление лицензируемой деятельности, хотя при этом собственной лицензии у них нет.

Это недопустимо, так как вид деятельности, на осуществление которой требуется лицензия, может выполняться только получившими ее юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями16.

Теперь перейдем к такой немаловажной составляющей посреднического договора, как вознаграждение посредника.

Вознаграждение посредника

Комитент и принципал обязаны выплатить посреднику вознаграждение независимо от того, предусмотрены ли в договоре порядок его выплаты, размеры, а также сама обязанность такой выплаты 17.

То есть договор комиссии и агентский договор предполагаются возмездными.

В отличие от них договор поручения предполагается возмездным, если речь идет о коммерческом представительстве и договором не предусмотрено иное18.

Все посредники имеют право удерживать в обеспечение своих требований вещи, подлежащие передаче доверителю (комитенту, принципалу)19. Поэтому во избежание разногласий в договоре нужно точно определить размеры вознаграждения и условия его выплаты.

Вознаграждения посредникам, выступающим от своего имени

Такие посредники имеют право удержать всю сумму причитающегося им по договору вознаграждения из любых поступлений от контрагентов20.

Так, если по договору с третьим лицом оплата происходит частями, то комиссионер или агент, действующий от своего имени, может удержать всю сумму своего вознаграждения из первой части, если иное не предусмотрено посредническим договором.

При этом посредник не будет нести ответственность, если в оставшейся части третье лицо не исполнит свое обязательство по сделке. За исключением случаев, когда посредником не принято ручательство за контрагента (делькредере) или не проявлено необходимой осмотрительности при его выборе.

Последнее, в свою очередь, потребует доказывания со стороны комитента (принципала)21.

Если же посредник, действующий от своего имени, из собственных средств перечислит комитенту (принципалу) аванс в счет будующих поступлений от реализации товаров, эта операция будет расценена как выданный коммерческий кредит со всеми вытекающими отсюда налоговыми последствиями22.

Сравнительная таблица посреднических договоров

Критерии сравненияДоговор порученияДоговор комиссииАгентский договор
Стороны договораДоверитель/ ПоверенныйКомитент/ КомиссионерПринципал/ Агент
Предмет договораСовершение юридических действийСовершение сделокСовершение юридических и фактических действий
От чьего имени действует посредникОт имени доверителяОт своего имениОт своего имениОт имени принципала
Оформление доверенностиНеобходимо, когда ее наличие является условием исполнения договора поручения (при заключении договоров, совершении действий с товарными (денежными) ценностями доверителя, ценными бумагами) или для подтверждения полномочий поверенногоНе требуетсяНе требуетсяНеобходимо в тех же случаях, что и для договора поручения, если агентский договор построен по аналогии с договором поручения
Срок договораДоговор может быть заключен на определенный срок или без указания такого срока
Передача прав по исполнению договораПередоверие возможно, если оно предусмотрено доверенностью (договором) либо если для охраны интересов доверителя к нему вынуждают обстоятельстваСубкомиссия, если договором не предусмотрено иноеСубагентский договор, если договором не предусмотрено иное
Вознаграждение посредникуНе выплачивается, если поручение не связано с предпринимательской деятельностью (если законом, иными правовыми актами или договором поручения не предусмотрено иное); выплачивается в случае коммерческого представительства (если договором не предусмотрено иное)Выплачивается в полном размере или соразмерно выполненной посредником работе
Прекращение договораПрекращается вследствие:
  • отмены поручения доверителем;
  • отказа поверенного
Прекращается вследствие:
  • отказа комитента от исполнения договора;
  • отказа комиссионера от исполнения договора в случаях, предусмот-ренных законом или договором
Прекращается вследствие отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия
Представление посредником отчетаТолько если это требуется договором или следует из характера порученияОбязательноОбязательно
Возражения по отчетуСообщаются в порядке и в срок, предусмотренные договоромСообщаются в течение 30 дней с момента получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок
Отмена поручения доверителем (комитентом, принципалом)В любое время (при коммерческом представительстве – с уведомлением другой стороны не позднее чем за 30 дней)В любое время (при этом в случае бессрочного договора комитент обязан уведомить комиссионера не позднее чем за 30 дней)Возможна при бессрочном договоре с обязательным уведомлением другой стороны не позднее чем за 30 дней
Отказ посредника от исполнения порученияТолько если это предусмотрено договором или договор бессрочный (в этом случае комиссионер обязан уведомить комитента не позднее чем за 30 дней)

Документальное оформление

Итак, организация определилась с видом посреднического договора. Теперь ей нужно отслеживать поступление документов, которые связаны с его исполнением. Они будут являться подтверждающими документами для налогового и бухгалтерского учета, а также помогут отстоять позицию компании в суде, если возникнут споры с посредником и контрагентами.

Помимо самого договора, у организации должны быть:

  • отчет посредника с приложением копий документов, подтверждающих расходы посредника;
  • копии документов контрагентов (копии договоров, счетов, накладных, актов приема-передачи и т. п.) для правомерного отражения произведенных операций в бухгалтерском учете23, если посредник действует от своего имени;
  • оригиналы документов контрагента, если посредник действует не от своего имени24;
  • счета-фактуры на вознаграждение посреднику;
  • копии документов, подтверждающих оплату вознаграждения и других расходов посредника.

Поскольку действующим законодательством форма отчета посредника не установлена, организации ее разрабатывают самостоятельно с учетом требований бухгалтерского учета к первичным документам25. Форму отчета и периодичность его представления желательно закрепить в приложении к посредническому договору.

Если возникли возражения по полученному отчету, организация может сама внести в него соответствующие исправления. Но эти исправления обязательно должны быть заверены подписью посредника26.

Или, как вариант, можно направить посреднику протокол разногласий, на основании которого отчет им будет переделан.

Также рекомендуем письменно фиксировать и сохранять все данные посреднику указания, его запросы и уведомления о возможных отступлениях от поручения.

Пример

Источник: http://www.garant.ru/article/6495/

Агентский договор иц «ан_гилле»

Агентский договор на продажу коммерческой недвижимости

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР №___________

   г. Красноярск                                                                            «_____»________________ 2018 г.

________________________________________________________________________________________________________, именуемый/-ая в дальнейшем – «Заказчик», с одной стороны, и ИП Гилле Евгения Валентиновна (ИЦ «АН_Гилле»), именуемая в дальнейшем – «Агент», с другой стороны, при совместном упоминании Агента и Заказчика, именуемые — «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.1. По настоящему договору Заказчик поручает Агенту действовать от имени Заказчика с целью (заполнить нужное):

—          покупки объекта (указать тип недвижимости)_______________________________________________________________________________________________

—          продажи объекта (указать адрес) _________________________________________________________________________________________________________

1.2. Заказчик обязуется выплатить вознаграждение Агенту в размере и на условиях, указанных в разделе 3 настоящего договора.

2.1. Осуществить поиск объекта недвижимости/поиск лица, готового приобрести объект недвижимости для Заказчика или указанного Заказчиком лица/лиц.

2.2. Организовывать показы объекта/-ов недвижимости;

2.3. Осуществлять переговоры от имени Заказчика по предстоящей сделке;

2.4. Устно проконсультировать Заказчика по комплекту документов необходимых для регистрации права по предстоящей сделке;

2.5. По требованию Заказчика на безвозмездной основе подготовить предварительный и/или основной договор по предстоящей сделке;

2.6. После проведения сделки сопроводить Заказчика на условиях последующего сопровождения, согласно «Приложения N1 Правил агентской деятельности «ИЦ «АН_ГИЛЛЕ».

3.1. Вознаграждение Агента выплачивается Заказчиком по факту выполнения Агентом поручения Заказчика. Фактом выполнения Агентом Поручения может также являться: сдача документов на регистрацию права собственности или регистрация перехода права собственности по выбору Заказчика, подписание Заказчиком акта об оказанных услугах по настоящему договору.

3.2.

Стороны договорились, что агентское вознаграждение выплачивается за перечень действий Агента, определенных настоящим договором, и в агентское вознаграждение не включаются сопутствующие расходы, в т.ч.

 расходы на нотариуса, оценочный отчет о стоимости объекта, услуги кадастрового инженера, расходы на оплату госпошлин, получение справок и т.д., данные расходы Заказчик оплачивает самостоятельно.

3.3. Агентское вознаграждение рассчитывается в зависимости от нижеуказанных характеристик объекта недвижимости:

Характеристики объекта недвижимостиРазмер агентского вознаграждения
Покупка
1.—   Жилое помещение на вторичном рынке;

— Квартиры в новостройках от дольщиков (приобретение доли);

— Объекты коммерческой недвижимости.

— 3 % от стоимости объекта недвижимости, но не менее 50 000 рублей.
2.— Объект загородной недвижимости: земельный участок, дом, дача в г. Красноярск и за его пределами;

— Квартира, расположенная за пределами административных границ г. Красноярска;

— Приобретение прав аренды на земельный участок.

— при стоимости объекта недвижимости до 500 000 рублей – 30 000 рублей;

— при стоимости объекта недвижимости от 500 000 рублей до 1 500 000 рублей – 30 000 рублей плюс 1 % от стоимости объекта недвижимости.;

— при стоимости объекта недвижимости более 1 500 000 рублей – 2 % от стоимости объекта недвижимости, но не менее 50 000 рублей

3.— Приобретение квартиры/нежилого помещения в новостройках от Застройщиков.— безвозмездно от тех застройщиков, с которыми есть партнерские договоры.
4.Мена объектов недвижимости.2 % от стоимости объекта недвижимости, но не менее 50 000 рублей от стоимости объекта мены, наибольшей стоимости.
Продажа
5.— Жилое помещение на вторичном рынке;

— Квартиры в новостройках от дольщиков (переуступка доли);

— Объект коммерческой недвижимости.

— 3 % от стоимости объекта недвижимости, но не менее 50 000 рублей.

— 2 % от стоимости объекта недвижимости, но не менее 50 000 рублей.

— 3% от стоимости объекта коммерческой недвижимости

6.— Объект загородной недвижимости: земельный участок, дом, дача в г. Красноярске и за его пределами;

— Квартира, расположенная за пределами административных границ города Красноярска;

— Передача прав аренды земельного участка.

— при стоимости объекта загородной недвижимости стоимостью до 500 000 рублей – 30 000 рублей;

— при стоимости объекта загородной недвижимости стоимостью от 500 000 рублей до 1 500 000 рублей – 30 000 рублей плюс 1 %;

— при стоимости объекта загородной недвижимости стоимостью более 1 500 000 рублей – 2 % от стоимости объекта загородной недвижимости, но не менее 50 000 рублей.

7.Оформление ипотечного кредита

Рефинансирование

Юридические услуги (без оказания риэлторской услуги)

Запрашиваемая сумма ипотечного/рефинансируемого кредита

— 15 000 рублей.

— 25 000 рублей.

— 25 000 рублей.

_______________________________________________________

4.1.

Все, что не урегулировано настоящим договором и прочие условия, касающиеся настоящего договора, в том числе прав, обязанностей и ответственности сторон — содержатся в “Правилах агентской деятельности «ИЦ «АН_ГИЛЛЕ», утверждены ИП Гилле Е.В. 01 июня 2018 года, являющиеся неотъемлемой частью настоящего договора и размещенные на сайте Агента www.angille.ru.

4.2. Заказчик до подписания настоящего договора получил, ознакомился и согласен с «Правилами агентской деятельности «ИЦ «АН_ГИЛЛЕ».

4.3.

Заказчик дает согласие на обработку, в том числе сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), анализ, использование, распространение (в том числе переработку), обезличивание, передачу третьим лицам, блокирование, уничтожение своих персональных данных, в т.ч. указанных в настоящем Договоре, в соответствие с ФЗ №152 «О персональных данных».

4.4. Агент обязуется предоставить Заказчику скидку на услуги по настоящему договору в размере 5 %: при повторном обращении и/или при обращении льготной категории граждан (ветераны ВОВ, инвалиды I, II, III групп, пенсионеры, многодетные семьи, сироты); в размере 10% за каждую совершенную сделку по продаже и покупке объекта(ов) недвижимости

4.5. Иные условия вознаграждения Заказчиком Агента обозначены в Приложении №2 «Правил агентской деятельности «ИЦ «АН_ГИЛЛЕ»

4.6. В случае принятия условий эксклюзивного сотрудничества Заказчика с Агентом указаны в Приложении №2 «Правил агентской деятельности «ИЦ «АН_ГИЛЛЕ». Заказчик на экземпляре Агента данного Агентского договора обязан написать «с эксклюзивными условиями ознакомлен и согласен, (дата/подпись/ФИО)»

4.7. Настоящий договор заключен сроком на 1 (Один) год, составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

4.8. Настоящий договор сторонами получен.

  1. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Исполнитель

ИП Гилле Евгения Валентиновна

ИНН 190600744019

ОГРН 316190100069524

Адрес: г. Красноярск, ул. Карамзина 12-1

Источник: http://angille.ru/novosti-kompanii/2157.html

Адвокат Орлов
Добавить комментарий